【干货】物业工程部维修管理制度

发布时间：2020-12-24 19:44:58

工程部职责:

1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制的<机电设备管理工作手册>，执公司的有关规章制度，保房屋、设施、设备

【干货】物业工程部维修管理制度

2、负责对公司所辖

3、制订公司各管理处大型

4、熟悉公司各管理处的通讯、控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安及运行情况，为各管理处设备管工作提供有力的技术支持，并

5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故

6、负责工程施工合同、预算

7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的作关系，协助各管理处行相关业务的联系

8、参与各管理处房屋二次装修工

9、配合相关部门

10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养

11、负责公司设施、设备维修

12、协助公司办公室进行工程人员的聘及工程人员的

13、完成公司安排的其他各项任务。

机电设备的维修保养与更新改造:

1、设备的维护保养

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种障，影响设备正常使用，严重时会酿成事。因此应经常对使用的设备加检查、保养和调正，随时改

(1)维护保养的方式:

主要方式有:清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及观表面检查；对长期运行

清洁:大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技*能下降，噪声增加，所

紧固:设备运转达相当一段时间后，多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和备的位移以及密封接触不严形成泄漏故障，因此必须经常检查设备的紧程度，

润滑:润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑法、油压、油温及加油量等都有严格规定。要求做到[五定"即人、定质、定时、定点、

调正:设备零部件之间的相对位置间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关

外观表面检查:

设备的外表面有无损伤裂痕；

磨损是否在允许范围内；

防护罩等安全装置是否完整、齐全；

温度压力运行参数是否正常；

电机是否超载和过热；

传动皮带是否过松、断裂或脱落；

振动和噪声是否异常；

设备密封面的泄漏状况；

设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；

设备的防腐、保温层是否损坏。

(2)维护保养工作的实施:

分日常维护保养和定期维护保养。

①日常维护保养:要求管理处行人员对设备进行外观检查、加油，按*作规程进行*作，时巡视记录各运行参数，随时注意运行中否有异声、振动、异味、超载

②设备的定期维护保养，以管理处*作人员为主、检修人员协。有计划地将设备停止运行行维护保养，需要

a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；

b、检查运动部件

c、调正配合间隙；

d、检查安全装置；

e、检查润滑油系

f、清洁油箱、检查油位指示器，换油；

g、检查电气线路和自

作用:清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特*。

(3)设备的点检:对设备有针对*的检查。

日常点检由*作人员进行，内容是:

①运行状况及参数；

②安全保护装置；

③易磨损的零部件；

④易污染堵塞，经常清洗更换的部件；

⑤在运行中经常要求调正的部位；

⑥在运行中经常出现不正常的部位。

计划点检，一般由工程部*维

①记录设备的磨损

②更换零部件；

③确定修理的部位、部件及修理时间；

④安排检修计划。

2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检结果可以确定其检修间

(1)计划检修的种类:小修、中修、大修和系统大修四种。

①小修:主要是清洗、更换和修复少量易损件，并适当的调正，紧固和

②中修:除小修内容外，对

③大修:对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的部件，力求使用设备恢复到有的技术特*。在修

④系统大修:检修方式是一个系统或个系统直至整

(2)计划检修和维护保养

(3)检修计划的实施和验收管理

根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确修理的内容和进度，统一织检修的力量以及

根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进综合分析统计，对检

在技术*能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的查，要会同设备*作部的人员一起进行

同时要把检修的记录、零部件的更换况以及试车验

3、机电设备的更新改造

(1)、设备的更新:采用在技术上比较先进、使用*作程上比较方便、经济上比合理、管理上比较

(2)、设备的改造主要途径有:

1)对设备的结构作局部改进；

2)增加新的零件和各种装置；

3)对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺作调正，对设备改造，先要对原设备进

①原设备在技术上、经济上、管

②设备技术改造中所应

③设备技术改造的部位和内容；

④设备技术改造后

⑤预计设备技术改造后的经济效益；

⑥设备技术改造的

⑦设备技术改造的时间及停机的影响；

⑧设备技术改造后的

4、机电设备管理目标

用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用

(1)设备的有效

a-设备有效利用率；t-设备

(2)设备的完好率:b=sn/s b-

完好标准:

① 零部件完

② 设备运转正常、*能良好，

③ 设备

④ 设备

⑤ 防冻、保温、防腐措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经维护、修理，消除不完好因素，升级为完好备。如果经过维修，仍无法达到好设备，应该加以改造或者报

(图文信息来源于互联