房屋租赁合同未登记

山东省青岛市 房地产类×××号

未进行产权登记房屋的租赁合同

之效力探究

德衡律师集团事务所吕士威

未进行产权登记房屋的租赁合同之效力探究

作者:吕士威(德衡律师集团事务所律师)

内容摘要:司法实践中，在认定房屋租赁合同是否有效时，有一种观点认为未进行产权登记的房屋不能出租，因为根据<城市房地产管理法>的规定，房屋出租人应当是房屋的所有权人，而未进行产权登记的房屋其所有权人不明，故此类房屋租赁合同无效。本文对此持不同意见，作者将未进行产权登记的房屋分成三类，并对该三类房屋作为租赁标的的合同效力分成两种情况进行了深入分析。

关键字:产权登记 产权*书 临时建筑 违章建筑 租赁合同 效力

最近代理一起房屋租赁合同纠纷案件，系出租人依据与承租人签订的<房屋租赁合同>主张租金的案件。按照常理，承租人租赁房屋，支付租金是其应当履行的义务，然而，本案承租人却以租赁房屋未依法进行产权登记、租赁合同无效

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为由，请求法院驳回出租人的诉讼请求。于是问题就产生了:当<房屋租赁合同>的签订系双方当事人真实意思的表示，且不存在其他无效情形时，单纯因为租赁标的未进行产权登记是否足以导致合同无效，

根据建设部<城市房屋权属登记管理办法>第三条的规定，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表*对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。可见，房屋权属登记分为所有权登记与他物权登记，而所有权登记中包括一个特别的登记程序，即初始登记。本文所称?未进行产权登记的房屋?即指建成以后未进行初始登记的房屋。

实践中，未进行初始登记的房屋主要包括三种:

1、依法建成的房屋，因尚不具备权属登记必需的条件或办理权属登记的手续尚不齐备而处于未登记状态。

2、依法建成的临时建筑物，按照法律规定，对此类房屋不予办理权属登记，因而一直处于未登记状态。

3、违章建筑物，即未按法定报批手续(或有报批手续，但未按规定在指定地点)擅自搭建的房屋、摊位等建筑物，属于不予办理权属登记的建筑。

由于我国对房屋权属问题采登记要件主义，即产权登记是房屋所有权设立、变更、转让和消灭的生效要件，未经登记不发生物权效力。因此有观点认为，此三类房屋因其权属不

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清(即无法*谁对其享有所有权)或因其存在的违法*而不能对外出租，如果对外出租则违反了<城市房地产管理法>、<城市房屋租赁管理办法>等法律、法规的规定，为无效合同。本文开头所述案件的承租人即以此为抗辩理由。

那么，前述三种未进行权属登记的房屋其权利人如何确认，以该三种房屋为租赁标的的合同是否的确无效，对此笔者持不同观点，下文就围绕这两个问题将前述三种房屋分成两种情况分别予以论述。

前述三种房屋中，第一种和第二种均为合法建成的房屋，即经过行政主管机关许可的建筑。虽然临时建筑(第二种)在存续时间上受到相关法规的限制(如<山东省城市临时建设、临时用地规划管理办法>规定临时建设用地期限不超过两年)，但是其建设行为毫无疑问是合法的。下文中将此两种房屋合称为?未登记的合法房屋?;第三种因其建设未经相关行政机关许可，下文中将其称为?未登记的违章房屋?。

一、 以未登记的合法房屋为标的的租赁合同不因标的未经产权登记而无效。

首先，合法房屋虽未经产权登记，但其所有权人能够确定。

我们知道，在物权法的一般原则中，公示原则发挥着核心作用。

所谓公示原则，指物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力的原则。一般

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动产物权以占有和交付(转移时)为公示方法，不动产物权以登记为公示的方法，我国新颁布的<物权法>第六条对此有明确规定。

基于物权公示原则，学界将物权分为法律物权和事实物权，法律物权指已经纳入登记的物权(不动产)，以及由占有表示的物权(动产)，即由法定公示方式表征的物权;事实物权是指未经法定公示方式表征、但由真正权利人实际享有的物权。

<城市房屋登记管理办法>对房屋权属登记的定义?依法确认房屋产权归属关系的行为?也恰恰说明登记之前房屋上已经客观、真实地存在着确定的物权，登记只是这种事实物权转化为法律物权的方式而已。

鉴于此，笔者认为对于未登记的合法房屋，其虽未经权利公示，但必须承认其上已存在合法的、确定的所有权。新颁布的<物权法>第三十条?因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。?(注意，本条所称?合法建造?的对象当然是包括临时建筑在内的)之规定恰如其分地体现了法律对物权原始取得(即事实物权)的肯定和保护。依据该条以及第三十一条?依照本法第二*条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。?可以得出一个结论:合法建造的房屋自建成时建造

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人(建设建筑物的人)便原始取得该房屋的所有权，建造人如未依法对该房屋进行权属登记，除其处分权受到限制外，其对房屋的占有、使用、收益三项权能不仅可以自由行使且受法律保护。

有人可能要说，<物权法>尚未实施，已发生的案件不能适用该法。我们说，即使如此，根据最高*法院法释，2004，15号文<关于*法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>第二条第二款:?未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关*据确定权属。?等相关司法解释同样可以确定未登记房屋的所

有权人。

司法实践中，对于合法建设的房屋(包括永久建筑和临时建筑)，只要权利人出示有关行政主管部门对该房屋占地及建设行为颁发的<建设用地规划许可*>、<土地使用权*>(在明渠改暗渠等河渠覆盖工程中，这两个权*甚至会缺失)、<建设工程规划许可*>、<施工许可*>等*照，便足以*其系该建筑物合法的建设主体，从而可以认定其为建筑物的所有权人。

其次，以未登记的合法房屋为租赁标的并不违反法律、行政法规的强制*规定。

尽管建设部<城市房屋租赁管理办法>第六条规定未取得房屋所有权*的房屋不得出租，许多地方*法规也有类似规

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定，但该办法仅仅为部门规章，其他规定也仅为地方*法规、*规章等，根据<合同法>第五十二条第(五)项的规定，只有违反?法律、行政法规?的强制*规定的合同才为无效合同，而违反规章、地方*法规则不能作为认定合同无效的理由。

综上所述，以合法建成的房屋为标的<房屋租赁合同>并不因租赁标的未经产权登记而无效。

二、以未登记的违章房屋为租赁标的的合同不因标的为违章建筑而无效。

首先，依据[占有保护"原则，建造人对违章建筑有占有使用的权利。

对于违章建筑的归属与利用，司法实践中主要有以下几种观点:?不动产说，即认为违章建筑为不动产，建造人享有产权;?动产所有权说，即认为作为违章建筑整体，因其违法*，所有权及其他派生的权利不得承认，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护;?占有说，即认为建造人对违章建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建造人对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建造人对违章建筑的

篇二:最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的详细解读

详读最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

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(周方勇律师 )

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据<中华*共和国民法通则>、<中华*共和国物权法>、<中华*共和国合同法>等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

[解读]本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地*质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的[城中村"内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有*福利*、保障*，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于*产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在*补贴的福利和社会保障*内容，最高院民一庭认为*产

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房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可*或者经主管部门批准建设的，*法院应当认定有效。

[解读]本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可*或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处[一审法庭辩论终结前"不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，*法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，*法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

[解读]临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观

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需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可*记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。 未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*规定建设的房屋，在*质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，*法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

[解读]我国城市房屋租赁实行登记备案制度，<城市房地产管理法>对此有明确规定，但属于管理*规定，并非效力*强制*规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效*不受影响。(未登记不影响合同效力)

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手

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续，合同仍为有效。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，*法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，*法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

[解读]按照<合同法>第五*条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在*质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机*产生的损失，后者由于举*较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊*，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，*法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

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(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。(占有、登记、时间)(注意:占有比登记具有

优先权。合适么，，)

[解读]本条规定了[一房数租"的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

[一房数租"时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，*法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

[解读]综合<合同法>关于房屋租赁合同的相关规定，

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出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的*质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重

篇三:最高*法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据<中华*共和国民法通则>、<中华*共和国物权法>、<中华*共和国合同法>等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

[解读]本条系关于本司法解释适用范围的规定。

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本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地*质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的[城中村"内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有*福利*、保障*，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于*产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在*补

贴的福利和社会保障*内容，最高院民一庭认为*产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可*或者经主管部门批准建设的，*法院应当认定有效。

[解读]本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

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否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可*或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处[一审法庭辩论终结前"不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，*法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，*法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

[解读]临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，

经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可*记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可*或者未按照建设工程规划许可*规定建设的房屋，在*质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，*法院

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不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

[解读]我国城市房屋租赁实行登记备案制度，<城市房地产管理法>对此有明确规定，但属于管理*规定，并非效力*强制*规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效*不受影响。(未登记不影响合同效力)

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，*法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，*法院依照合同法的

有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

[解读]按照<合同法>第五*条的规定，合同无效的

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法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在*质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第(转 载 于:zaidian 在 点 网:房屋租赁合同未登记)三人另订立合同的机*产生的损失，后者由于举*较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊*，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，*法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。(占有、登记、时间)(注意:占有比登记具有优先权。合适么，，)

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[解读]本条规定了[一房数租"的处理原则，在数份合同均有

效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

[一房数租"时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，*法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

[解读]综合<合同法>关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按

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照约定的方法或者租赁房屋的*质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在[合理

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