项目底商4折页
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| 封面
黄金路上
黄金17铺 封底
开发商+地址+电话+地图
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| part1 社区商业机会
生财又道
社区[春熙路",藏富知多少?
■ 投资不投机,买铺不买股!
美国理财大师格雷厄姆这样定义投资与投机:投资是一次成功的投机,而投机是一次不成功的投资。地产市场更是如此,置业买铺其实是一种理财,在确保本金安全和满意回报的基础上,讲求长远、稳健、战略*理财理念。盯紧您的钱袋子,买房买股,不如买铺。 ■ 宁要春熙一寸,不要社区一尺?
一直以来,以春熙路为代表的老商圈,不断将财富传奇重塑金身。但过于单调的商业业态规划和布局,让人不得不感叹[春熙路除了买衣服,还能做啥";交通拥堵等因素更让人们购物时间成本大增,[去看美女看时尚"倒成了去春熙路的最佳理由。
其实,商业财富不仅仅隐匿于最古老的商圈。相比而言,社区商铺,大有可为。
■ 第一个吃[螃蟹",第一时间尝[蟹黄"!
从最初的内环到一环,直到现在的二环三环,成都人的居住版图已经扩展了数倍,财富版图也在扩展。人群住到那里,日常超市、时尚潮流商品、餐饮、电*、专卖店就开到那里,财富也就流动到那里。
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| part2 区域商机分析
城市中的土地
也有肥沃与贫瘠的区别
■ 快捷黄金路:降低购物成本,提高财富效率
羊西*新区,交通规划完善:近13条公交线路经过,地铁2号线和7号线也将近距离穿过,一个未来十年之内不会堵车的区域,除了这里,还能是哪里?诞生在车轮之上,就是时
间、成本和效益。
■人居数字:世界上最大的财富,是人口。
人口稀少、房屋空置,这样的区域,物业价值谈何而起?现在,这里正在经历一场[事变":高新西区、*机构、*规模企业、中高端住宅小区,都正在陆续迁移且常驻。短短几年之内,这里的新增人口将达到近10万,惊人的数字意味着惊人的财富。不用分析,只需想象,这样的地段,自然催生出有价值的投资。
■人群财富指数:做富人的邻居,您的铺子不会变穷。
不仅仅是居家,快速成长型企业、外地企业成都分公司、驻蓉办事处、小型工作室。。。。。更多追求生活舒适度的商务人士和高级白领涌向这里消费,大量中高收入人群入住,将彻底改变这里的城市面貌,也将彻底激发这里的商业潜能。
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| part3 消费能力
客从铺前过
钱从客中生
3大商圈支撑,10万居家日常消费群
■核心消费圈
周边几大新兴住区、数个已经入住的小区,至少约40000人核心消费圈,已为底商的商业日常运作提供了强有力的消费支撑。
■次级消费圈
随着羊西*新区版块基础设施的不断完善,和大型居住区及教育基地人口的持续导入,公务消费群、商务消费群、学者消费群等将构成以底商为核心的2公里内的40000人的次级消费圈,他们大多数都是知识层次较高,有着丰厚收入的高端消费群。
■辐射消费圈
底商商业运营成型后,将后周边商业形成特*明显的消费产业,到时周边人群将到此消费,形成5公里为半径的商业辐射圈,带来的是约20000人口的辐射消费圈。
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| part4 业态规划
为财富而规划
聚人气吸财气
■社区生活特区,精准锁定消费需求
临街商业规划4000余㎡,共有17套商铺,面积约120-360㎡,纯一楼沿街铺面。店铺连廊互通,层高合理,营造出丰富多样的消费空间,是一个集日常超市购物、休闲*、时尚家居、生活服务、soho办公于一体的全生活商业广场。
■开放式生活街区,更多消费人群进得来
临街商铺,位处黄金路边,开放便利的交通格局,外部空间与城市交通相联,内部有可共享的完善商业配套和景观;多样化的经营形式,高度结合商业氛围的科学*配套和整体*相融,
注重消费感受,为投资经营者打开通往高端消费的大门。
■合理配置商业资源,提升经营持久动力
对于新兴的社区商业来说,重心应该是在商业市场的培育上。在为业主创造一个高品质的生活购物环境的同时,合理配置商业资源,科学业态规划,以满足多元化的消费需求;同时严格业态控制,以保护经营者对消费量的持续拥有,提升盈利能力。
■铺位分割图
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| part5 社区商业趋势
[铺张",并不浪费。
--大商铺投资忠告
■忠告1
投资属长线,回报需耐心
按照社区商业发展规律,发展成熟期需要3-5年时间。以目前成都市场水平,社区商铺的年投资回报约在8%-11%之间,10年左右能够收回成本。
■忠告2
关注环外大型居住区
这从世界头号商业巨头沃尔玛进驻成都便可得知,选择的并非大型商场、超市、百货等商业扎堆的中心区域,而是在新兴住宅大量兴起的环外区域,其社区商业具备极大的实用价值和升值空间。
■忠告3
商铺面积、业态雷同者勿碰
根据社区商业成功经验,商铺的面积大小往往决定了业态的不同,这也就决定了区域商业的差异化经营,从而确保了[有钱大家赚,顾客个个满"的商家、顾客、竞争商家三赢局面。
发展下去,社区商业入住率就会直线上升,最终造成整个社区商业的大幅增值。 ■忠告4:远离[比例失调"者
通常情况下,社区商业配套建筑面积占整个社区的比例不应该超过10%,通常情况下在5%左右较为合理。反之,商业体量大大超过了区域内的消费能力和消费数量,导致竞争激烈,投资者、经营者利润减少,影响整个社区商业的良*发展。
■忠告5:大商铺要与当街人流[亲密接触"
临街社区商铺最好紧邻交通主干道,并要求道路能够满足足够消费人群的滞留。社区商业宽度一般在10米左右,从而保证商业街的聚合力;服务半径以200―800米为宜,保证居民走出家门5分钟内就能享受到便利的商业服务。
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| part6 成熟范例
榜样力量
为您的铺子,找到可以参照的坐标。
根据成都典型社区商业调查分析:目前成都市东、西、南、北四个区域不同档次的社区,都已经形成了明显的社区商圈,这些社区商业在业态分布、租金水平、经营特点上各有特*。 ■ 城西--*园社区商业
*园社区2002年由宏信房产开发,目前居民总体入驻率高、人气足够、商气足够。
1、初期状况:空置率较高,商铺出租率仅62%(2005年),主要原因有两点:一是投资者觉得周边小区入住率低担心目标客群不足;二是没有预估到*区域的进一步发展。
2、现有状况:商铺出租率100%,已经形成[一铺难求"的有价无市行情。
3、业态:餐馆、食品、茶楼等业态店铺数量较多;建材、装修店铺数量较多,主要是因为该小区为新兴社区,居民陆续入驻,对该类服务的需求较大。
■ 城南--玉林社区商业
玉林老区的玉林北路、东路、中路,和玉林新区的玉林西路,业态、档次呈现出鲜明的对比。
1、成都人眼中[最宜做生意的地方":该社区是成都最成熟的居住区之一,人口密度大,商业气氛较浓,以餐饮、服装、精品店、便利店为主。
2、租金回报:玉林老区商铺一般为35-80元/㎡•月,玉林新区商铺租金达150元/㎡•月;
3、业态分布:服装类仍然比例最大;其次是餐饮,呈现出一定的聚集效应,其辐射作用吸引了整个成都市的消费人群;房屋中介店铺较多,二手房交易活跃;休闲*比例也较大; ■ 城东南--莲花社区商业
该社区属城东的中低档社区,居民消费能力一般,社区商铺多为住宅底商。
1、业态分布:餐饮比例较大,莲花南路的好吃一条街成为该区域的一道特*风景,与该区域居民消费能力、消费习惯有关。
2、品牌商家入驻好契机:该区域品牌商家少的现状,决定了[第一个吃螃蟹"的品牌商家往往出其不意地收获,如宝岛眼镜、时代新华音像店、玉林串串香、莱美大*房、新一佳超市(8800㎡)、红旗连锁等。
3、商铺租金回报:莲桂西路租金一般为25-35元/㎡•月,海椒寺街、莲花北路附近的商铺租金较高,可达60-70元/㎡•月。
商圈优势
交通优势
区位优势
客流优势 品牌优势
政策优势
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