房地产策划师

房地产策划师

第一章 职业道德基础知识

1 、房地产策划师职业道德是指房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的道德标准，房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一。

2、房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的行为规范，房地产策划师职业道德规范源于并高于其道德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社会公众利益出发，经过概括而形成，是对房地产策划师最低的道德要求。

3、诚实守信是为人之本，从业之要，为了树立良好的房地产策划职业形象，房地产策划师在策划过程中要始终诚实守信，应当做到:实事求是，恪守合同，保守商业机密。

4、房地产经纪理论是房地产策划的基础。房地产政策与法规有两部分:一是与房地产行业相关的基本政策与法规，二是房地产行业的基本政策与法规。

5、房地产策划*能力包括:房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等。

6、房地产策划师在工作中要整合建筑、营销、设计等多方面因素，包括掌握全局的能力(因一个好的房地产策划师要能够整合包括市场、设计、建筑、融资等在内的各种可以利用的资源，同时要协调好这些资源，发挥其特定的作用)；充分的实战经验；出*的创新能力；敏锐的洞察力；较强的合作能力。

6、房地产策划师的职业素质包括对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；对当代*精神、流行文化、生活形态有着较为深入的理解；对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识；对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解；对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认识；深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；对设计处理和建筑施工有一定认识(成功的房地产策划师都以深厚的文化知识和宽阔的视野为背景)。

第二章 房地产策划基础知识

1、房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程，

2、房地产开发的有关概念，房产是指房屋财产。房产与房屋不同，房屋是指建造在土地之上、定位于供人们生活、生产使用的建筑物。

3、房地产开发最本质的特征是综合*。

4、房地产开发程序为四个阶段，即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。

5、城市总体规划纲要的主要任务是:研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。城市总体规划的主要任务是:综合研究和确定城市*质、规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。

6、控制*详细规划包括的内容:详细规定所规划范围内各类不同使用*质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、*彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定。

8、房地产策划的本质:市场*、地域*、前瞻*、系统*、创新*、*作*、效益*(策划的最终目的在于为投资者带来良好的经济效益)。

9、房地产策划在策划咨询领域中处于领先、主导地位。

10、房地产策划的原则:*原则(房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下要求:房地产策划主题要独创、房地产策划手段要独创)、定位原则、整合原则、人文原则、全局原则、可行原则。

11、房地产策划的内容从房地产开发项目的前后期来划分，可分为房地产项目前期策划和房地产项目后期策划。房地产项目前期策划包括市场策划、投资策划、设计策划三个部分。房地产项目后期策划包括销售策划、广告策划、形象(品牌)策划和物业管理策划四个部分。

12、品牌策划推广的四个阶段:[人工降雨"阶段--这个阶段主要是通过一些*活动、软*广告，令开发项目有一个较为精彩的亮相，从而吸引区域内目标客户的注意；[筑池蓄水"阶段--这个阶段主要以持续的软*推广、定期的新闻炒作、*活动、现场销售的手段，不断积累起社会对本项目的认识，以其量变到质变，形成品牌的知名度和美誉度；[开闸泄流"阶段--这个阶段是在以前的推广上做一个总结，并在短期投放大量的硬*广告，吸引目标客户购买；[持续蓄水"阶段。

13、勘察工作的具体内容:地形测量；工程勘察；地下水、地表水的勘探；气象调查。

14、住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积。容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。因为过高的容积率往往不利于城市景观和建筑自身环境的改善，并使市政公用设施高负荷运行，其结果反过来使商品建筑标准档次下降，影响销售，从而导致经济效益下降。

15、建筑控制:建筑高度；建筑后退；建筑间距。

16、旅游房地产的投资特征:投资和消费的双重*；功能上的**和休闲*；消费档次高；消费的可存储*和期权消费。

17、房地产开发项目融资的资金来源。资本和土地是房地产开发的生命线。融资作为一个产业链中的首环。地产开发所需的巨额资金是一般的开发企业所难以独自承担的，所以，银行贷款成为最主要的渠道，同样房地产开发贷款也成为银行的一项主要收入。

18、社会营销观念阶段:社会营销观念是市场营销观念的修正。这种观念认为，企业应该根据目标市场的需要、欲望和利益，然后以一种能够维持或改善消费者和社会福利的方式向顾客提供更高的价值。社会营销观念是从20世纪70年*始提出的。

19、房地产市场营销的概念包括房地产市场营销是以顾客需要为导向的活动；房地产市场营销师一种创造*的活动；房地产市场营销是一个系统的管理过程；房地产市场营销活动要兼顾社会利益。房地产市场营销的特征:复杂*、风险*、差异*、协同*。房地产市场营销的过程包括分析市场机会、选择目标市场、确定市场营销组合、拟定市场营销计划、执行和控制市场营销计划五个步骤。

20、物业的特征:固定*、耐久*、多样*、高值*、权益*。

21、物业早期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，使建成后的物业能满足业主或非业主使用人得要求；前期物业管理是指物业管理在业主入住前或业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施物业管理。

第三章 劳动法和合同法知识

1、合同订立的要件:主体合格；当事人意思表示一致；合同的客体合法、确定；符合法律规定的形式(当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应采用书面形式)。

2、有下列情形之一的，合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制*规定。合同法规定，合同中的以下免责条款无效:造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

3、有下列情形之一的，当事人一方有权请求*法院或者仲裁机构变更或撤销合同:因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

第四章 房地产管理法和城市规划法知识

1、土地使用权出让的方式:拍卖出让、招标出让、双方协议出让。

2、使用期限届满。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

4、土地使用权期满后的续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

5、土地使用权划拨，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限制。

第五章 土地法管理法和土地出让、装让制度知识

1、土地使用权出让的法律特征:财产*、平等*、期限*、出让人的单一*和受让人的广泛*。

2、土地使用权出让的方式:协议出让、招标出让、拍卖出让。

第六章 房地产开发企业开发经营管理相关法则知识

1、所谓工程监理是指监理单位受项目法人的委托。

2、商品房交付使用时，买受人要根据商品房买卖合同和房地产开发企业提供的[两书"，对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有:房屋建筑质量。房地产开发企业在向买受人交付销售的新建商品住宅时，必须提供<住宅质量保证书>和<住宅使用说明书>。

3、根据<建设工程质量管理条例>(2000年1月30日施行)第四十条的规定，在正常使用的条件下，建设工程的最低保修期限为:基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

4、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

5、我国房地产广告管理具有法制*、广泛*、综合*、强制*的特征。

第七章 房地产金融业务管理相关法规及物业管理条例知识

1、房地产信贷业务的结算方式:异地结算(指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。异地结算有汇兑、信用证、异地委托收款、商业汇票、票汇等方式)、同城结算。

2、房地产信托投资法律关系一般涉及三个关系人:信托人、受托人、受益人。

3、房地产信托资金的筹措:办理房地产信托存款(信托存款是金融信托机构主要筹款的对象，是房地产信托投资业务的主要来源之一)；信托基金；共同投资基金。

第八章 房地产相关税收法律和房地产税费相关政策

1、有下列情形之一的，免征土地增值税:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要建造依法征用、收回的房地产；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定

计征土地增值税。

2、耕地占用税，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次*征收。耕地占用税施行定额税率是以县为单位按人均占用耕地的多少分别规定不同的税额。纳税人必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

3、契税税率为3%~5%。

4、减税免税有下列情形之一的，减征或免征契税:国家机关、事业单位、社会团体、*事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和*事设施的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

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