皖北二手车大市场销售政策讨论方案
一、优惠政策:
根据认筹、开盘等销售节点,制定如下优惠政策。
1、认筹初期,缴1000元意向金,可享受总房款减去1万元的优惠;
2、认筹后期,缴8万元意向金,可享受总房款减去2万元的优惠;
3、对于其它各优惠渠道所带来的客户(如团购等)享受额外一个点的优惠;
4、开盘期间一次*付款可享受购房款9。7折优惠;
5、开盘期间按揭付款享受购房款9。9折优惠;
6、对客户进行加价回购政策,即客户购房时签署回购协议,在购房满三年
后,若客户不愿继续持有商铺,可享受开发商原价回购并支付略高于银
行定存利率的利息费用;
7、参与回购的客户,仅享受认筹优惠,不享受9。7折、9。9折优惠;
8、对前期车场预定的前20为客户给予额外两个点的优惠;
9、公寓认筹期间享受缴3万抵5万的购房优惠;
10、公寓开盘期间享受按揭付款9。8折优惠,一次*付款9。6折优惠;
二、回购政策:
回购是指在产品售出后的一段时间之后(比如三年或五年时间),若业
主不愿意在持有本产品,开发商将以一定的价格(比如购房原价或加价方式)
购买回业主所持有的产品。回购是一种提升客户信心,促进销售的有效手段。
1、 加价回购政策:
即客户在购买本项目商铺后的三年时间,如客户不在愿意持有本项
目项目商铺,客户可在购买商铺的第三年时间向开发商申请回购商铺,
开发商根据客户的申请对商铺进行回购,并向客户支付略高于银行利率
付购房利息。
初定回购利率:一年3。80%(银行定存为3。00%)
三年 5。00%(银行定存为4。25))
回购测算:(商铺面积=110。88㎡ 销售均价:6500元/㎡ 利息支付方式:每年)
即:110。88㎡x6500元=720720元
720720元x5。00%=27387元
27387x3=81984元
即:三年后回购需向客户支付房款原价720720元,支付利息81984元(平
均每年27387元),合计需向客户支付总金额为720720+108108=802704
元
回购测算:(商铺面积=110。88㎡ 销售均价:6500元/㎡ 利息支付方式:三年)
即:110。88㎡x6500元=720720元
720720元x5。00%=36036元
36036x3=108108元
即:三年后回购需向客户支付房款原价720720元,支付利息108108元
(平均每年36026元每),合计需向客户支付总金额为
720720+108108=828828元
2、建议:
本回购政策的利息支付方式有两种存在,其一是从客户购房之日算
起,每年向客户支付房款利息。其二是在三年期满后一次*向客户支付三年
利息。
若采用每年向客户支付利息的方式,则需每年向客户进行打款,过于
麻烦,且有可能会产生后期客户不愿交还利息款项等问题,因此我们建议采
用三年一次*支付利息的方式进行利息偿还。
3、备注:
1、 回购过程中产生的任何费用,均由开发商承担;
2、 回购的房款及利息均已合同单价计算(即优惠后的购房价格)
3、 若使用每年支付利息的方式;客户在三年期满后若不愿进行商铺
回购,需将开发商所前期所支付的房款利息全额退回。
4
5、回购协议
1、参与回购政策的客户需在认筹期提前说明;
2、客户在[签署商品房买卖合同"的同事需签署回购协议;
3、具体回购协议内容见[附件一";
三、认筹细则:
为更好的过滤投资客户意向度,降低开盘风险,建议采取vip低门槛认筹
+vip高门槛升级的模式;
(1)认筹初期采用较低的意向金和较高的优惠幅度吸引客户前来认筹,营造
认筹火爆和售楼部来访火热的景象,同时辅以媒体宣传造势;
(2)认筹后期,将前期认筹的客户转为高级认筹客户,将其认筹意向*金提
高到一个较高的额度,同时用大于低门槛认筹的优惠幅度吸引客户。至此时缴纳
大额意向金的客户基本就成为了我们的购铺客户,这样在我们后期开盘时对客户
的数量,购铺数量以及推盘节奏就有了更大的把握。
1、vip低门槛认筹:
* 作用:降低认筹门槛,最大程度的吸引认筹客户,制造火热局面,最大程度
积累人气,以便后期宣传炒作;
* 方式:采用1000抵10000元的方式认筹;
2、vip高门槛升级:
* 作用:开盘前对所有vip客户进行升级,过滤vip认筹客户的意向度,为开
盘提供准客户数量;
* 方式:采用8万抵10万的方式;
附件一:回购协议
*方:
乙方:安徽阜骏机动车投资有限公司
根据<中华*共和国合同法>、<中华*共和国城市房地产管理法>及
其他有关法律、法规之规定,*方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就买
卖商品房达成如下协议:
合同金额(人名*大写) 。
二、*方权利义务:
1、自签订<商品房买卖合同>之日起,满3年以上时间的,如*方想出让
该物业,乙方须按照购房时的房款总价对该物业进行回购(价格购房时实际到账
总金额为准)。
2、*方欲出让该物业须自签订<商品房买卖合同>之日起满3年以上,提
前30天书面通知乙方,并于签订<商品房买卖合同>之日起3年之后并书面通
知*方的30天内办理出让手续。*方未能提前书面通知乙方或逾期未能办理出
让手续的,视为放弃出让。
三、乙方权利义务:
1、本协议第二条第2款约定的期限内,如*方提出出让物业要求,且符合
本协议规定的各项条件的,乙方须依本协议对该物业进行回购。
2、回购 号房,价格为*、乙双方于 年 月 日所签
订的<商品房买卖合同>中房款总金额(** ) 拾
万 仟 佰 拾 元整(以实际付款到位金额为准)的100%。
3、乙方在进行回购时除向*方支付购房款之外,还需对*方进行略高于银
行定存利率的利息补充,补充金额为房款总金额的 %共计(*
* ) 拾 万 仟 佰 拾 元整
4、*方根据本协议第二条第2款的约定按时办理出让手续的,乙方于过户
之日向*方支付该物业房款。
三、如遇下列特殊原因,乙方可拒绝接受此物业:
1、乙方擅自改变房屋结构或用途;
2、因遭遇不可抗力因素导致房屋无法正常使用的;
3、签订<商品房买卖合同>之后房屋产权发生转移的;
4、双方约定的回购期间,该房屋有被抵押、查封或成为诉讼、仲裁争议标
的等任何情形之一的;
5双方约定的办理产权转让期限内,该物业仍由*方出租给第三方的;
6、其他不能进行产权转让的情形。
四、其他:
1、本协议须与<商品房买卖合同>配套使用方为有效。
2、因面积误差造成的房款金额发生变化,以实际购房金额为准。
3、*乙双方为完成产权转移所产生的税费,由*、乙双方各自承担相应部
分。
4、本协议一式两份,*、乙双方各执一份。
5、本协议自双方签订之日起生效。
*方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
附件二:虚拟返租政策
方案一
[*产权商铺,虚拟回报返租。"既各商铺都可以*经营,但把总价抬高,利用溢价
部分以预付租金的形式冲抵首付款。
一、返租作用:
虚拟返租模式的主要目的是通过一次*向客户返还几年租金的方式冲抵客户应付
的首付款,降低首付款比例,从而达到降低投资门槛,扩大客户层面,促进商铺销售的
目的;
二、返租方式:
1、以三年为返租期限;
2、三年返租模式中,商铺的经营权发生了转移,涉及到投资客户、开发公司、商业经
营管理公司三方;开发公司与商业经营管理公司预先签定一份合作协议;
3、开发企业与投资客户签定商铺买卖合同,投资客户向开发企业支付房款,开发企业
将商铺的产权转让给投资客户;
4、在签定商铺买卖合同时,投资客户与商业经营管理公司签定一份商铺委托经营管理
协议,投资客户将所购买的商铺在未来三年内将经营权转让给商业经营管理公司,商业
经营管理公司向投资客户一次*支付未来三年商铺的租金(每年为总价的8%,三年合计
为总价的24%),该笔租金直接用于支付投资客户购买商铺的首付款;
5、虚拟收入部分(总价的24%)所应缴纳的税款直接加到销售总价内;
6、对于名义收入和实际收入差额的解释为:开发公司通过商业管理公司间接取得了商
铺未来三年的经营权和收益权,虚拟收入的部分(总价的24%)就是开发公司提前预付
给投资客户的租金;
7、开发公司未来三年可以获得商铺经营带来的租金收益;
三、举例说明:
* 假定商铺单价定为8000元/平方,商铺面积112。88,则总价为903040元;
* 虚拟收入(总价24%)产生的应缴纳税费,按12。5%计算,约为27091元,加入总
房款,则应定合同总价为930131元;
* 按规定最高贷款额为465000元,最低首付款为465131元;
* 一次*返还三年的租金(总房款的24%)共223231元,直接冲抵首付款;
* 则客户实际支付首付款为241900元,贷款额依然为465000元;
* 则实际房款总价为706900元,实际单价为6262。4元/平方;
* 如果按照正常模式,;单价6262。4元,面积112。88平方,总价706900元,则最高
贷款额353000元,最低首付款353900元;
* 二者相比,虚拟返租模式可以帮助客户降低112000元首付款,有效降低了客户准
入门槛;
2014年4月12号
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