供应商的考察报告

为深入贯彻县***全委会议精神，大力推进市场开发建设，近期由县委副书记李树春同志带队，“滨北兰西经济带”办公室、榆林镇、康荣乡、兰西镇、北安粮库等相关单位组成商贸流通专项招商组，于8月18日—9月13日，对长春一汽集团、xx寿光蔬菜批发市场、武汉汉西建材批发市场，xx德阳建材批发市场、xx佛山陶瓷市场进行了定项招商考察。

现将考察学习和招商活动的有关情况报告如下。

一、赴武汉等地招商考察的基本情况

招商考察的实际效果。

此次招商考察采取市场考察与专项招商相结合的方式，重点围绕建材批发市场、果菜批发市场、汽车农机市场进行考察和招商，通过与长春一汽、上海大众、xx寿光蔬菜产业集团、xx恒大投资发展有限公司等著名流通企业进行对接，推介了兰西的区位、资源、产业和政策优势，达到了交流信息、形成合作意向、学习借鉴其科学运作模式的目的和效果。

考察期间与长春一汽轿车销售公司达成了建设兰西解放商用汽车销售中心的意向，与xx寿光蔬菜汽运公司李*先生达成了蔬菜供应意向，与内蒙古公司签订了葵花供应合同，与成都签订了玉米加工设备合同。

寿光蔬菜、武汉建材、德阳建材、佛山陶瓷等*市场建设的特点。

1、市场规模大。

建全国最大、做全国最大是四处*市场的共同特征。

寿光蔬菜市场占地600亩，有3.2万平方米的交易大厅，8000平方米交易棚，7200平方米交易服务楼，5000平方米特菜专营区，2万平方米的外省市蔬菜交易中心，年成交蔬菜1.5亿公斤，交易额30多亿元，已经成为全国重要的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心。

武汉汉西建材城，面积10多万平方米，分为板材、石材、钢材、陶瓷、洁具、灯具等30多个*市场。

xx年，在市场规模、汇聚品牌、吞吐能力、经济效益等四个方面荣登全国同类市场榜首，xx年被授予“*建材第一市场”称号。

xx德阳恒大*装饰建材城由xx恒大投资发展有限公司开发，于xx年6月奠基建设，总投资4亿元，占地400多亩，建筑面积20多万平方米，建成后可入驻商家1200多户。

xx佛山是全国最大的陶瓷基地和销售集散地，全国建筑陶瓷2/3的产品来自佛山，被誉为“*陶瓷城”。

2、建设档次高。

坚持高标准规划，高水平管理，高效率运营，是四地*市场建设的又一特*。

寿光蔬菜市场投资4000多万元建成了电子拍卖中心，交易流程实现了电子化。

汉西建材城形成了从仓储到运输、从配送到终端市场的“一条龙”物流集散渠道。

xx德阳恒大*装饰建材城由*建材流通行业的著名企业承建，其设计理念、

建筑风格、整体功能均属国内一流。

佛山“*陶瓷城”以完备的产品贸易中心、信息中心，仓储物流中心建设，实现了“买全国、卖世界”。

3、辐射能力强。

武汉等地以市场为牵动，带动相关配套产业跟进式发展，拉长了产业链条。

目前xx寿光蔬菜批发有限公司经过战略改组，市场体系延伸至华东、华北、东北等地，公司的业务规模和实力大幅度提高，产业龙头地位得到巩固和加强，实现了产地批发市场和销售地批发市场的直接对接。

汉西建材城拉动现代社区、交流与贸易、招商引资和配套产业长足发展，是一个“小*、大社会”的典型。

佛山地区的建筑陶瓷业拉动和吸引了民营经济裂变发展，陶瓷企业由**年的180家增至目前的350家，年销售额达到150亿元。

二、招商考察的几点启示武汉等地商贸物流经济的发展已经走在了全国前列，有很多成型的经验值得学习借鉴。

相比较而言，我县商贸物流经济正处于原始资本积累和市场体系发育初级阶段。

突出表现为：有形市场建设滞后，市场规模小、吞吐能力弱、经济效益低；政策*、机制制定滞后于经济社会发展，削弱了民间资本和社会游资的投资热情；对发展商贸物流经济宣传炒作的力度不够，载体不多，形式单一，广大干部群众对发展商贸物流经济认识还不到位，主动创业意识差，商品观念淡薄，抓机遇的能力不强，等等。

借鉴武汉等地的发展经验，主要给我们以下三点启示。

1、武汉等地干部群众思想解放程度值得学习借鉴。

武汉等地的干部群众不囿于传统思维和惯*思维的影响和束缚，敢于和善于突破陈规，看准的事情咬住不放，敢闯、敢试、敢为人先。

他们时时处处以发展为中心，以效益为根本，抓住广大民众想富盼富的迫切心理，以市兴场，以贸促工，贸工联动，带动和促进了民众思想更新、思路出新和方法创新，为农民走出土地进市场、走出农村进城市搭建了跳板和施展才华的平台。

几年来，兰西广大民众以树牢经营理念为载体解放思想、激活思想、统一思想，在培育市场意识，对接市场等方面取得了长足进步。

但是，以树牢经营理念到创新经营实践需要一个过程，缩短这个过程，把民众潜在的市场意识激发出来，就要认真学习武汉等地的做法，以促进民众思想解放为根本，在激活思想、达成共识上重点施力，调动发展主体合力推进商贸物流经济提速发展。

2、建设*市场的做法值得学习借鉴。

武汉等地的发展经验告诉我们，开发和壮大优势产业、发展商贸物流经济的根本就是建设*市场，以做强有形市场加速形成无形市场，以市场为载体，搭建信息、技术、人才平台，推进产业开发和商贸物流经济互动发展。

xx年以来，在亚麻产业发展上，我们坚持走营销拉动、加工扩张、原料支撑、科技长入的发展路子，把进入颓势的亚麻产业转化成了经济强势。

在这一过程中，以市场化手段运作的xx亚麻市场和宗正物流中心已经成为带动产业复兴发展的“龙头”。

尤其是成功举办两届亚麻编织品订货会和“首届*亚麻节”后，兰西亚麻产品营销网络已经覆盖国内大中城市，亚麻编织品市场份额占国内80%，今年9月又被国家命名为“*纺编织名城”，目前兰西已经具备了区域*亚麻行业中心的雏形。

取得这样的效果，得益于我们抓住了营销牵动这个关键。

因此，我们必须长期坚持“以贸促工”不动摇的做法，在“贸工立县”上实现重大突破。

武汉等地的做法，启示我们必须建设**强、规模大、管理水平高、辐射带动效果突出的各类*大市场，以市场承载商流、物流、人流和资金流，以商兴业，以商活县。

要借鉴亚麻大市场的动作方式，促进*市场建设向农畜产品交易、农机农资批发、建材批发、汽车超市、货运仓储等*领域迈进，促进市场开发多元化。

3、以民营经济为主体的发展模式值得学习借鉴。

从一定意义上说，市场经济就是以民营经济为主体的老百姓经济。

只有充分尊重和发掘群众的首创精神，突出老百姓这个发展主体，才能为加快发展注入不竭动力。

武汉等地坚持民有民建民营兴建的各类*市场的做法十分值得学习借鉴，他们在市场开发建设、品牌育创、宣传炒作等方面都坚持依靠群众、致富群众，有效解决了“钱从哪里来、事业怎么办、人往哪里去”的问题。

第2篇：供应商致词

尊敬的各位领导、各位合作厂商伙伴：

大家下午好!

今天，我们在这里隆重举行2xx-x年度厦门瑞尔特卫浴工业有限公司第一届供应商答谢会，在此，谨让我代表公司股东，公司全体员工对各位合作厂商伙伴长期以来，在公司发展的12年历程中给予的大力支持和帮助表示衷心的感谢!向各位来宾表示崇高的敬意和诚挚的谢意!

回顾公司十二年的发展历程，厦门瑞尔特卫浴工业有限公司能够从很小规模发展到今天拥有一千六百名员工，年产值达数亿的规模，是同各位合作厂商的紧密配合，共同成长是分不开的。我们非常珍惜这种由时间积累下来的感情。

供应商是企业重要的外部资源，是企业成本控制的主要源头和风险控制的重要源头。企业与供应商关系的紧密程度和供应商的实力，在很大程度上决定了我们的成本竞争能力和抗风险能力。

几年来我们始终秉承着诚信、双赢的合作理念，诚信是我们中华民族的传统美德，也是厦门瑞尔特卫浴工业有限公司生存发展之本，我们在创建企业之初，就牢固树立诚信经营，诚信合作的理念，公司发展壮大之路是一条用诚信铺成之路。

双赢是我们合作的目的，我们总是把双赢作为合作发展的目标，把合作方的利益放在与公司利益同等重要的位置一起考虑。要实现双赢的合作局面，合作的双方都能站在最终的客户立场上多想想、多体谅、多考虑双方的利益，这样才能推动合作向纵深发展，从而促进合作双方公司企业的共同发展。

2xx-x年是充满挑战的一年，人工成本大幅上升，原材料价格不断上涨，但最终客户的价格却无法上涨，有些甚至需要降低售价。2xx-x年注定将是非常不平凡的一年，我们大家将面临很大的考验，我们认为需要用创新思维、发展的眼光正视目前的困难，树立理*的危机意识，增强信心，化压力为动力，加大创新改善力度，降低企业成本，提升产品质量，做足内功，实现品质上、技术上、品牌上的升级，共同应对市场变化。我们相信，只要大家共同努力，抱团取胜，我们一定能经受考验。

沟通是创造双赢合作局面的一个必不可少的方法，只有多沟通，才能使公司与公司之间，企业与企业之间多了解多交流，以实现互济余缺，互通有无的双赢合作局面。今天，我们召开这个供应商答谢会，为我们大家提供一个沟通平台，目的就是增进友谊，增进了解，加强合作，为以后更好的合作打下坚实的基矗

同时我们希望双方的合作上达成如下几点共识：

一、崇尚简单直接的沟通，不要把事情想得太复杂;

二、诚信：说到做到，不要心存侥幸;

三、各位合作厂商伙伴在自己的领域上能够做到最强之一;

四、行为规范：公平、公正、廉洁自律;

我们期望大家共同努力，建立一个健康的、讲道德、高水平的合作伙伴关系。

最后，祝本次供应商答谢会圆满成功!

祝各位领导、各位来宾，身体健康!工作顺利!阖家幸福!

谢谢大家!

第3篇：招商考察报告模板

为深入贯彻县十三届三次全委（扩大）会议精神，大力推进市场开发建设，近期由县委副书记李树春同志带队，“滨北兰西经济带”办公室、榆林镇、康荣乡、兰西镇、北安粮库等相关单位组成商贸流通专项招商组，于8月18日—9月13日，对长春一汽集团、山东寿光蔬菜批发市场、武汉汉西建材批发市场，四川德阳建材批发市场、广东佛山陶瓷市场进行了定项招商考察。

现将考察学习和招商活动的有关情况报告如下。

一、赴武汉等地招商考察的基本情况

（一）招商考察的实际效果。

此次招商考察采取市场考察与专项招商相结合的方式，重点围绕建材批发市场、果菜批发市场、汽车农机市场进行考察和招商，通过与长春一汽、上海大众、山东寿光蔬菜产业集团、四川恒大投资发展有限公司等著名流通企业进行对接，推介了兰西的区位、资源、产业和政策优势，达到了交流信息、形成合作意向、学习借鉴其科学运作模式的目的和效果。

考察期间与长春一汽轿车销售公司达成了建设兰西解放商用汽车销售中心的意向，与山东寿光蔬菜汽运公司李*先生达成了蔬菜供应意向，与内蒙古

公司签订了葵花供应合同，与成都

签订了玉米加工设备合同。

（二）寿光蔬菜、武汉建材、德阳建材、佛山陶瓷等*市场建设的特点。

1、市场规模大。

建全国最大、做全国最大是四处*市场的共同特征。

寿光蔬菜市场占地600亩，有3.2万平方米的交易大厅，8000平方米交易棚，7200平方米交易服务楼，5000平方米特菜专营区，2万平方米的外省市蔬菜交易中心，年成交蔬菜1.5亿公斤，交易额30多亿元，已经成为全国重要的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心。

武汉汉西建材城，面积10多万平方米，分为板材、石材、钢材、陶瓷、洁具、灯具等30多个*市场。

xx年，在市场规模、汇聚品牌、吞吐能力、经济效益等四个方面荣登全国同类市场榜首，xx年被授予“*建材第一市场”称号。

四川德阳恒大*装饰建材城由四川恒大投资发展有限公司开发，于xx年6月奠基建设，总投资4亿元，占地400多亩，建筑面积20多万平方米，建成后可入驻商家1200多户。

广东佛山是全国最大的陶瓷基地和销售集散地，全国建筑陶瓷2/3的产品来自佛山，被誉为“*陶瓷城”。

2、建设档次高。

坚持高标准规划，高水平管理，高效率运营，是四地*市场建设的又一特*。

寿光蔬菜市场投资4000多万元建成了电子拍卖中心，交易流程实现了电子化。

汉西建材城形成了从仓储到运输、从配送到终端市场的“一条龙”物流集散渠道。

四川德阳恒大*装饰建材城由*建材流通行业的著名企业承建，其设计理念、建筑风格、整体功能均属国内一流。

佛山“*陶瓷城”以完备的产品贸易中心、信息中心，仓储物流中心建设，实现了“买全国、卖世界”。

3、辐射能力强。

武汉等地以市场为牵动，带动相关配套产业跟进式发展，拉长了产业链条。

目前山东寿光蔬菜批发有限公司经过战略改组，市场体系延伸至华东、华北、东北等地，公司的业务规模和实力大幅度提高，产业龙头地位得到巩固和加强，实现了产地批发市场和销售地批发市场的直接对接。

汉西建材城拉动现代社区、交流与贸易、招商引资和配套产业长足发展，是一个“小*、大社会”的典型。

佛山地区的建筑陶瓷业拉动和吸引了民营经济裂变发展，陶瓷企业由1999年的180家增至目前的350家，年销售额达到150亿元。

二、招商考察的几点启示

武汉等地商贸物流经济的发展已经走在了全国前列，有很多成型的经验值得学习借鉴。

相比较而言，我县商贸物流经济正处于原始资本积累和市场体系发育初级阶段。

突出表现为：有形市场建设滞后，市场规模小、吞吐能力弱、经济效益低；政策*、机制制定滞后于经济社会发展，削弱了民间资本和社会游资的投资热情；对发展商贸物流经济宣传炒作的力度不够，载体不多，形式单一，广大干部群众对发展商贸物流经济认识还不到位，主动创业意识差，商品观念淡薄，抓机遇的能力不强，等等。

借鉴武汉等地的发展经验，主要给我们以下三点启示。

1、武汉等地干部群众思想解放程度值得学习借鉴。

武汉等地的干部群众不囿于传统思维和惯*思维的影响和束缚，敢于和善于突破陈规，看准的事情咬住不放，敢闯、敢试、敢为人先。

他们时时处处以发展为中心，以效益为根本，抓住广大民众想富盼富的迫切心理，以市兴场，以贸促工，贸工联动，带动和促进了民众思想更新、思路出新和方法创新，为农民走出土地进市场、走出农村进城市搭建了跳板和施展才华的平台。

几年来，兰西广大民众以树牢经营理念为载体解放思想、激活思想、统一思想，在培育市场意识，对接市场等方面取得了长足进步。

但是，以树牢经营理念到创新经营实践需要一个过程，缩短这个过程，把民众潜在的市场意识激发出来，就要认真学习武汉等地的做法，以促进民众思想解放为根本，在激活思想、达成共识上重点施力，调动发展主体合力推进商贸物流经济提速发展。

2、建设*市场的做法值得学习借鉴。

武汉等地的发展经验告诉我们，开发和壮大优势产业、发展商贸物流经济的根本就是建设*市场，以做强有形市场加速形成无形市场，以市场为载体，搭建信息、技术、人才平台，推进产业开发和商贸物流经济互动发展。

xx年以来，在亚麻产业发展上，我们坚持走营销拉动、加工扩张、原料支撑、科技长入的发展路子，把进入颓势的亚麻产业转化成了经济强势。

在这一过程中，以市场化手段运作的黑龙江亚麻市场和宗正物流中心已经成为带动产业复兴发展的“龙头”。

尤其是成功举办两届亚麻编织品订货会和“首届*（兰西）亚麻节”后，兰西亚麻产品营销网络已经覆盖国内大中城市，亚麻编织品市场份额占国内80%，今年9月又被国家命名为“*纺编织名城”，目前兰西已经具备了区域*亚麻行业中心的雏形。

取得这样的效果，得益于我们抓住了营销牵动这个关键。

因此，我们必须长期坚持“以贸促工”不动摇的做法，在“贸工立县”上实现重大突破。

武汉等地的做法，启示我们必须建设**强、规模大、管理水平高、辐射带动效果突出的各类*大市场，以市场承载商流、物流、人流和资金流，以商兴业，以商活县。

要借鉴亚麻大市场的动作方式，促进*市场建设向农畜产品交易、农机农资批发、建材批发、汽车超市、货运仓储等*领域迈进，促进市场开发多元化。

3、以民营经济为主体的发展模式值得学习借鉴。

从一定意义上说，市场经济就是以民营经济为主体的老百姓经济。

只有充分尊重和发掘群众的首创精神，突出老百姓这个发展主体，才能为加快发展注入不竭动力。

武汉等地坚持民有民建民营兴建的各类*市场的做法十分值得学习借鉴，他们在市场开发建设、品牌育创、宣传炒作等方面都坚持依靠群众、致富群众，有效解决了“钱从哪里来、事业怎么办、人往哪里去”的问题。

第4篇：赴外招商考察报告范文

为进一步解放思想，借鉴和学习外省市产业发达地区先进的发展经验，推动我县对外开放合作和优势产业快速崛起，加快融入国内外大市场参与竞争。根据县委、县*安排，6月2日－16日，由县委常委、*常务副县长贾泰斌同志带领柳园镇、*办、发改委、商务局、国土局、中小企业局等相关乡镇和部门负责人组成招商考察团，围绕风电场建设管理、风机组装、叶片制造等风电及其配套产业发展，赴上海玻璃钢研究院、华锐风电有限公司大连制造基地、华风风电有限公司昆山叶片制造厂、中广核吉林大安风电场，进行了考察学习；围绕硅产业发展，赴国家火炬计划硅材料产业基地——江苏xx县开展了考察学习和招商活动；围绕石材产业发展和矿产品深度加工，赴福建水头镇、邵武县考察了康利石材集团、鹏翔岗石公司、轩瑞集团邵武钼业公司等重点企业；围绕工业园区发展，赴江苏昆山高科技工业园、哈尔滨高新技术开发区，重点对园区建设、管理、运行模式进行了细致深入的考察学习。

这次招商考察活动时间虽短，但收获很大。考察地各县市及企业近年来推进科学发展的新理念、新成就、新变化，改革创新的大思路、大手笔、大突破，使考察团的同志大开眼界、深受启迪。

一、考察地发展工业的经验与做法

1、依托资源优势，做大产业规模。资源是经济发展的重要依托，改革开放三十年来，发达地区积极发掘本地资源优势，加快资源转化步伐，走出了一条立足资源壮产业、依托产业快发展的路子，经济发展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高效益的“三低一高”集约型转变，产业高级化和适度重型化趋势明显。江苏省xx县位于江苏省东北部，境内蕴藏着极为丰富的硅资源。据预测估算：石英（sio2含量高达99.9983%）储量约为14.6万吨，储量、质量均居全国之首。近年来xx县围绕建设“*重要的硅材料产业基地、*知名的水晶之都”发展定位，以规划为先导、科技做支撑，企业为龙头、*服务做保障，大力提高资源的利用效率，努力提升在国家硅产业发展中的战略地位，逐步形成了较为完整的硅资源深加工产业体系。2007年，东海石英年开采收购量近50余万吨，水晶年收购量占全国一半以上。xx县在硅产业发展上着力向产业链高端攀升，规划建设高新技术产业带，实施了一批价值链高端项目，高新技术产品增加值占gdp比重达到30%以上。全县工商注册的硅工业企业400多家，其中石英玻璃管生产企业36家，年产能3.6万吨；硅微粉生产企业21家，年产能15万吨；电光源生产企业113家，年产能6亿支；晶体切片生产企业14家，年产能4亿片；玻璃砖生产企业2家，年产能800万块；k9玻璃生产企业1家，年产能6000吨。80家规模以上企业共实现销售收入24.1亿元，规模以下企业实现销售收入86.3亿元；销售收入过1000万元的企业达71家，过10亿元的企业两家；2007年硅材料产业实现产值110.4亿元，占全县工业经济总量的一半。2007年，全县实现地区生产总值114亿元，增长17.3%；全社会固定资产投资92亿元，增长45.7%；地方财政收入14亿元，其中一般预算收入6.3亿元，分别增长71%和57.5%；地区生产总值、规模以上工业总产值、社会消费品零售总额、财政一般预算收入增幅居苏北各县之首。

2、找准产业主攻方向，做强区域经济的支柱。紧紧依托地方优势，科学定位发展方向，培植壮大支柱产业，积极扶持龙头企业，以龙头企业带动产业发展，以产业发展促进工业体系的建设，是实现区域经济快速发展的有效途径。福建省水头镇地处厦、泉、漳闽南“金三角”中心区域，与厦门经济特区接壤,有泉州的“南大门”之称。水头并不盛产石材，其石材经济的腾飞源于其独特的区位优势、深厚的文化底蕴和对市场发展的准确判断。改革开放后，敢为天下先的水头人，锐意进取，创新开拓，紧紧抓住国内大中城市各类基础设施建设大规模推进，牢牢把握水头侨民之乡、水、路交通便捷的优势，舞市场、兴产业，抓石材、壮支柱，把水头产业集聚战略科学定位为特*鲜明、辐射力大、竞争力强的石材产业集群，以市场的建设为契机和依托，快速推动石材产业的升级换代，不断加快人流、物流、信息流、资金流和技术流的畅通流动，走上了一条市场、产业、基地良*互动的特*产业发展路子，有效地推进石材产业迅猛发展。目前，全镇共有石材企业1000多家，拥有先进*生产设备300多台（套），从事石材产业生产的管理、技术、经销人员近7万人，年生产加工能力1亿多平方米，石雕刻品3000多万个，占全国市场需求量的40%以上。产品样式齐全，品质优良，有石板材、异型材、薄型材、工艺材、原*材、染*材等，不仅行销国内各地，还远销日本、东南亚、西欧、南美、非洲等。迄今，水头石材业已形成原辅材料丰富、品种规格齐全、生产规模庞大、市场营销网络完善的产业体系。全国石材前十强中的环球石材、高时石材、康利石材等九强企业已经入驻水头，加上东升股份、华辉股份、溪石集团等本地企业的迅猛发展，水头镇已逐渐成为石材产业聚集，产业巨头群英荟萃的地方。

依托快速发展的石材产业，水头镇建成了占地800亩，经营面积30万平方米，由“石板材城”、“石材荒料市场”、“石材机械、工艺、*具、磨具磨料综合城”和“陶瓷装饰城”四大板块组成的闽南建材第一市场。其中“石板材城”及“石材机械、工艺、*具、磨具磨料综合城”拥有各种规格店铺800间，经营规模较大、花*品种齐全为全国之最。通过闽南建材第一市场流通的石材产品占有全国石材市场的“半壁江山”。目前，闽南建材第一市场已被*建材工业经济研究会命名为全国“规范化管理市场”和“绿*建材试点单位”、和“绿*建材市场试点单位”，*物流与采购联合会授予“推进流通现代化重点联系批发市场”。在闽南建材第一市场的带动下，以石材加工为主要产业的福建省xx市水头镇正崛起为“*石材城”，成为国内石材行业的龙头。

3、加快产业转型升级，构建现代产业体系。人口规模大，占有土地少，曾经是东部经济发达地区发展工业的瓶颈。其经济的发展，相当长一个时期以劳动密集型产业的代工为主，产品处在产业链的低端环节。为解决这一发展难题，发达地区创造*的提出了建立工业园区、实现资源共享、集约利用土地的全新发展模式，把加快产业结构调整，推动产业转型升级作为转变发展方式的关键环节，瞄准现代产业的最高水平，抢抓现代产业发展的重大机遇，推动高新技术产业在自主技术上、重化工业在规模优势上、传统产业在知名品牌上取得了新突破。昆山高科技工业园是1997年12月经江苏省*批准成立的高新技术园区，是国家级xx市经济技术开发区的重要组成部分。规划面积35k㎡，区内基础设施全部达到“五通一平”。为加快与沪、苏、浙长三角经济圈的融合竞争，xx市积极建设外连高速通道，构建4小时经济生活圈。依托优良的环境、优惠的政策，目前区内已形成了电子资讯、机电一体化、精密机械、新型材料等四大高科技主导产业群体。累计批准外资项目281项，其中投资总额超1000万美元的大型企业143家。2007年，园区完成销售552亿元，利税58亿元。哈尔滨高新技术产业开发区是1990年被批准的国家级高新区，是国家“火炬”计划的重要组成部分。高新开发区成立以来，先后创办了哈工大科技园区、哈理工大学科技园区、哈工程大学与xx区合办的哈东园区。经过多年的建设，初步形成了以计算机功能组件为主的光机电一体化产业，以功能材料、复合材料、新兴材料为主的新材料产业，以生物制*、生物饲料为主的生物工程产业和新能源与高效节能产业等五大支柱产业，全区现已有高新技术企业1002家，累计实现技工贸总收入246.9亿元，实现工业总产值226亿元，利税32.8亿元。高新区已成为哈尔滨经济发展新的增长点和牵动地方经济发展的“龙头”。

4、以市场为导向调整结构，实现产业的异*突起。市场是工业制造的动力和源泉，只有牢牢把握市场发展和需求方向，掌握市场先机，才能永立不败之地。大连重工集团原为国家大型装备制造企业，其主导产品为起重和锻造产品。随着市场萎缩，大连重工曾一度陷入困境。2004年，大连重工抢抓国家大力发展可再生能源的有利机遇，发挥自己的装备和技术优势，调整产业结构，组建华锐风电科技有限公司，进*风电机组开发、设计、生产和销售领域。公司建有大连、内蒙古、江苏等三个生产基地。现有各类*人才二百余人，其中，专家2人、博士4人、硕士学历20人、本科学历近百人，*涉及机械、电控、电力电子、空气动力学、项目管理、物流等各个方面。公司独家引进*先进的fl1500系列风机全套技术，并取得国内唯一的制造许可证资格，率先成为国内唯一能够制造兆瓦级以上风机的*厂家。华锐风电科技有限公司在消化吸收引进技术的同时，进行二次开发和创新，形成了1.5mw常温型、低温型系列化风机，并正在进行开发具有自主知识产权的2mw、3mw和5mw海陆两用大型风电机组。同时，公司全力打造大型风电机组国产化配套供应链，目前国产化率达85.7%。公司目前已先后承揽了吉林长岭、山东威海、江苏东台以及内蒙古辉腾锡勒等项目的风电机组供货合同。公司2008年计划出产风机800台，2010年将达到1000台，销售额达到50亿元*币，力争成为国内同行最具竞争力的企业，同时进入大型风机制造商的全球三甲。

与大连重工处境相似的上海玻璃钢研究院，是我国首批转制的科技型企业，主要从事玻璃钢/复合材料新产品开发和产业化，并进行新材料制品的*能、结构、工艺与设备研究，其中，结构产品及其技术的应用是研究院的*特*。在国家“六五”、“七五”、“八五”、“九五”、“十五”期间，上海玻璃钢研究院承担了多项国家重点科技攻关和新产品研制和开发项目，取得了百余项重大科技成果。研究院下设包括玻璃钢叶片研究室在内的五个*研究室，一大批高素质的优秀工程技术人员承担着各项玻璃钢/复合材料产品的*能、结构、工艺、产业化等方面的开发研究工作。引领着国内玻璃钢/复合材料和特种无机非金属材料行业新技术、新产品的开发。目前上海玻璃钢研究院自主开发的玻璃钢/复合材料产品主要有风力发电机叶片、轴流风机叶片、水箱、渔船、高压气瓶、电绝缘管、建筑板壳造型、仪表台、smc片料、模压部件、拉挤型材及化工平台、梯子等组合构件。研究院下有直属的生产部门，拥有一流的生产厂房和先进的生产设备，同时还有一批技术优秀的生产员工和管理人员，具有强大的新产品试制、中试及产业化生产能力，其生产的制品广泛应用于国民经济各个领域，并有部分销往国外。

5、依靠人才和科技求强图变，始终保持工业发展的永续活力。发达地区坚持把科技自主创新作为经济发展的核心驱动力，以强大的工作合力、多元的资金投入、含金量高的扶持政策，建立健全区域*科技创新与服务体系，形成了科技创新与创业互动的竞争优势。xx县将人才强县做为工业强县、科技xx县的重要内容，十分注重将对外开放积累的经济、人才、管理优势转化为自主创新的优势，建设高端人才停靠的驿站。一是加强科技人才培养。xx县通过各种渠道关系取得与中科院、北大等国内顶级院校的联系，高薪聘请行业专家对企业进行科研技术培训，提高企业的创新能力和科技人员的技术水平和业务素质。二是积极引导企业加大科技创新投入，建设产品研发中心或技术中心，提升企业自主创新能力。2003年建成的江苏省石英材料工程技术中心，是苏北首家在县级行政区建设的省级工程技术研究中心，2005年建成的国内一流的石英玻璃制品分析测试中心通过国家实验室论证，全县80％以上的规模企业都设立了科技创新机构。三是加快高新技术产业化。以科技创新和信息化为动力，加快产品结构调整步伐，加大名牌产品培育力度，加快石英玻璃纤维、半导体用石英玻璃管、声表面波器件等一批高新技术产品的研发，大力培育电子电器、新型电光源等高新行业，抢占市场制高点，扩大市场占有份额，推动硅产业向深度开发和高新技术方向转变。

二、主要感受和收获

1、解放了思想，加深了加快县域经济发展紧迫*的认识。从考察情况看，自党的*以来，各地以改革开放30周年即将来临为契机，进一步将解放思想作为加快发展的根本动力，思想解放、敢冒风险；胸怀大志，不满现状；开拓进取、敢为人先。解放思想就是发达地区率先发展的动力源泉和思想先导，敢想敢干、敢为天下先是发达地区率先发展的精神理念，大开放是发达地区率先发展的根本经验，务实、实干是率先发展的重要因素。无论是江苏福建，还是大连，这些地区所取得的骄人业绩都和解放思想、大胆创新、抢抓机遇、突破旧有观念束缚紧密相关。大连重工集团“随风而动”，自2004年涉足风机制造行业，将奋斗目标定为打造东方维塔斯，2010年产值达到世界第三，短短四年间，产品从无到有，产业由弱到强，2007年产值已到全球前五位。越到事业发展的关键时期，越需要坚定不移、与时俱进地解放思想。在深刻感受发达地区惊人发展速度的同时，也感觉到我们瓜州在各方面都存在较大差距，需要调整思路、自加压力、硬化措施，努力追赶先进发达地区，推动瓜州经济社会发展跃上新台阶。

2、开拓了视野，明确了产业发展的主攻方向。在考察过程中，考察组与考察县市的领导、经济综合部门负责人进行了座谈，交流了经验，探讨了工业经济发展的思路和方法措施。大家充分感受到各地的工业经济发展，都是立足自身实际，找准突破口，表现出了空前的大手笔、大气魄、大力度、大举措。一是这些地区的干部群众都牢固树立了“工业强县”“无工不富”的思想意识，把加速工业经济发展列入了重要议事日程，把发展和培植工业支柱产业作为头等大事来抓，使“新型工业化强县、农业产业化富民、城镇特*化活商”深入人心，为发展工业经济奠定了基础。二是“立足优势抓特*，立足创新抓效益”成为这些地区发展工业经济的理念。积极创新工业经济增长方式，不断营造新优势的同时，把优势发挥到极致，使优势变资源，资源变资本，实现招大商引巨资的突破成了他们发展工业经济的特*。江苏xx县，立足丰富的硅石资源，紧抓市场机遇，把硅产业列为全力打造的“四大百亿板块”之首，健全机构，超前规划，自主创新，倾力扶持，短短近十年间，建成为全国硅产业基地。三是市场、产业、基地良*互动发展，是实现产业迅速膨胀、高速发展的关键。水头镇按照“大市场、大商业、大流通”的要求和“高起点规划、高速度建设、高水平管理”的目标，加快市场建设步伐，把闽南建材第一市场建成全国最大“建材超市”和东南亚地区规模最大、规格最高、管理最规范的石材批发市场、全国首批“五星级建材市场”、*最大的石材物流中心及最大的石材进出口基地。通过市场的带动和辐射，大大地加速了人流、物流、信息流、资金流和技术流在水头的涌动，吸引了众多石材界精英入驻水头投资建设，带动了石材产业的快速发展。这些已被实践*了的成功经验，必将对我们发展风电产业、装备制造业、石材加工、硅产业起到积极的借鉴作用。

3、加深了认识，达成了一批项目的合作意向。围绕考察重点，本着引进强势企业，推动产业快速发展的原则，考察组一行积极与考察地*、企业沟通联系，登门拜访、推介项目，促成了一些项目投资意向。围绕发展风电装备制造业，考察组与国内技术能力最强的风机叶片制造企业-上海玻璃钢研究院进行了深入对谈，以甘肃酒泉千万千瓦级风电基地获得国家发改委正式批复为契机，介绍瓜州今后一段时期风电发展的规模，上玻院初步计划在酒泉注册企业，先行建设叶片生产下游打磨喷漆工艺项目。依托境内储量丰富的硅石、石材资源，考察组与全国硅产业基地-江苏xx县、全国石材之乡-福建水头镇进行对接洽谈，初步达成上述两县将组织有关企业下一步对我县进行回访考察的意向。

4、找准了差距，学习了先进的发展模式。在考察学习活动中，大家感到发达地区工业经济发展都有一个共同的特点：依托园区强工业。这些地区在工业经济发展中，都立足当地的资源优势，以园区为载体，引导企业集约发展，实施一县一品、一乡（镇）一品战略，在辖区范围内形成了各具特*的工业园区。一是在园区的管理体制和运作模式上主要有*主导、企业主导两种类型。*主导型模式是大多数园区选用的管理体制，这种模式下，一般成立以*领导组成的领导小组负责园区发展重大决策和重大问题的协调，并成立园区管理委员会作为所在地*的派出机构，在园区内行使*经济管理权限和部分行政管理权限，包括项目审批、规划定点、房地产开发、人事劳资等。在机构设置上，设工委（或党委）与管委会两套班子合署办公，实行"一栋楼办公，一个窗口对外，一个图章管到底"的责权配套、高效运转的管理机制。二是土地的开发利用和管理机制一般先由*征地，搞好土地储备，实现供地可控，*投资基础设施建设，实现“五通一平”，再以协议出让方式由企业来开发。在出让给企业开发过程中，各地工业园区用地政策较为灵活，根据项目的成长前景、科技含量等采取不同的优惠政策，给予土地出让价格不同比例的财政补贴。三是在园区的投资环境上都把制定*优惠政策，完善服务质量、营造良好的投资环境、加大招商引资力度作为一项主要工作来抓，企业除享受国家实施的西部大开发战略、东北振兴战略和扶持边疆少数民族地区发展等一系列国家给予的优惠政策外，还通过“一事一议”的办法，采取了一系列财政返还和奖励的办法。

5、推介了瓜州，加快了对外开放步伐。在这次考察活动前，考察组做了充分的准备，携带介绍县情概况的多媒体资料、画册、引资合作项目册，在考察地不失时机的推介宣传瓜州的人文地理和历史沿革、特*产业、优势资源、发展成就，开展形式多样的经贸洽谈和交流座谈活动。向他们介绍我县秀美的自然风光和浓郁的风土人情，邀请他们到瓜州来实地走一走、看一看，考察投资环境，着力宣传“*蜜瓜之乡”、“*锁阳之乡”，宣传我县环境优势、区位优势、资源优势、产业优势，极大地提高了瓜州的知名度，进一步增强了客商投资瓜州的信心，展示了瓜州未来产业发展的广阔前景和蕴藏的无限商机，为下一步加强合作，共促发展打下了坚实的基础。

三、启示和思考

1、大力推进新的思想解放，激发创新和进取的内在动力。瓜州过去改革的大突破、经济的大发展、各项事业的大进步，都是以思想的大解放为先导。上世纪九十年代末，瓜州积极响应*关于加快企业体制改革的号召，在全市七县市区率先完成了所有县属、集体企业的产权制度改革，有力激发了企业发展的活力，快速完成了市场经济的过渡，尤其是近几年，我县认真贯彻省委关于“发展抓项目、改革抓企业、保证抓党建”的战略思路，解放思想、改革创新，大力实施投资拉动和项目带动战略，造就了近十年县域经济的蓬勃发展，思想解放和改革开放功不可没。现在，瓜州要站在新的历史起点和发展阶段，实现提前翻番升位目标，当好深化改革开放的排头兵，增创科学发展的新优势，同样必须在推进新的思想解放上走在前面。发达地区领导机关、领导干部带头解放思想、勇于超越自我的精神，特别是他们强烈的忧患意识、危机意识，给我们以深刻的启示。我县地域普遍是发达地区县市的十倍，但经济总量是他们的十分之一。在体制机制活力、现代产业体系建设、自主创新能力等方面，他们的优势也更深明显。但他们正以一种深刻的内省，广泛开展解放思想大讨论，认真分析面临的挑战和风险，自觉查找存在的差距和不足。作为经济欠发达地区的瓜州更不能有丝毫的自满和懈怠。我们要按照县委的要求，深入推进解放思想大讨论，以领导班子“一班人”带头解放思想，促进机关部门“一层人”解放思想，带动全社会解放思想。一要自找差距、自加压力。把自身的发展放在全国乃至全球范围内来审视和谋划，对照先进查找差距，切实增强忧患意识和危机感，自觉地把外在的压力变成内在的动力，始终保持与时俱进、奋发有为的精神状态，真正做到居安思危、戒骄戒躁、永不满足、永不停滞。二要不断更新理念、创新思想。发展的理念决定着发展的层次，我们有些方面的发展水平上不去，并不是因为工作不够努力，而是理念不够先进。瓜州的干部具有积极进取、踏实肯干的优良传统，但思维仍不够活跃，思路还不够开阔。因此，在新的思想解放中，要重点解决好“会不会发展”、“善不善创新”的问题，树立世界眼光，提升认知能力，更好地认识规律、把握规律、按规律办事、积极谋划科学发展的新思路新举措。

2、坚持风电强县，形成重点突破。工业化是现代化的必由之路，是全面建设小康社会的重要保证。发达地区坚持以工业为主导，坚定不移地走工业化的路子，以不断壮大的工业经济支撑发展的基础，引领发展的方向，开拓发展的未来。他们发展的实践充分表明，没有工业经济的支撑，就没有飞快的发展速度；没有工业化的加快，就没有城镇化和农业现代化的推进。加快我县经济发展，必须把工业放在主导和突出的位置，放在撬起和提升整体经济的重要支点上。而发展工业，风电是突破、是引擎。风能被誉为二十一世纪最具有开发价值的绿*环保新能源之一，我县是甘肃省风能储量最大的地区之一，素有“世界风库”之称，全县风力资源量大质优，风向稳定，风能密度高，无破坏*风速，年风能储量约2000万千瓦，具备大规模开发风能的优良条件，极有利于发展风电产业。根据今年4月18日在*通过审查的《酒泉千万千瓦级风电基地规划报告》，到2015年，xx市风电装机总容量将达到1271万千瓦，其中：xx县装机容量620万千瓦。“十一五”期间，我县风电场总装机规模达到385万千瓦，其中新增装机规模365万千瓦。如此大规模的风电产业开发建设，必将带来大量的资金、技术、人力涌入我县，将会对我县工业经济发展起到不可估量的带动促进作用。下一步，我们一是要积极配合加快千万千瓦级风电基地规划实施进度。主动配合省市发改部门加快开展测风、预可行*研究、电网接入、环境评价、地质灾害评估、矿产资源压覆调查、土地预审以及项目“四通一平”设计方案，促进项目建设快速推进。二是加大与国家电网、西北电网和省电力公司协调力度，促使嘉峪关至瓜州330kv输变电工程尽快带电运行，敦促永登至瓜州750kv输变电工程尽快开工，为千万千瓦级风电基地建设提供电力送出保障。三是积极创造条件，加快火电、光电、核电等调峰电源和其它电源建设，力争到十二五末，形成400万千瓦火电、10mw光伏发电、400万千瓦核电规模。

3、着力推进引强做大，加快发展新兴产业。项目是工业的支撑，是发展的载体，抓工业必须抓项目、抓投入，没有投入就没有产出，没有工业项目的增多，就没有整体实力的增强。江浙沪等地工业项目铺天盖地，年销售收入在10亿元以上的企业占主流，超百亿元的企业众多，昆山工业园区已发展到按质引项目的阶段，对入园项目设定的投资底线是1亿元。与他们相比，我县工业项目太少，年销售收入超亿元的企业更是屈指可数。为此，我们必须在工业项目上突破、在工业企业上壮大、在工业经济上跨越。抓项目的重点在招商引资，是引强做大。招商引资决定着存量的盘活和增量的扩大，决定着资源优势的发挥和经济发展的后劲。江浙等地在工业项目比比皆是、经济总量遥遥领先的情况下，仍在始终不渝、坚定不移、千方百计地去再招商、再引资、再投入、再发展，我们决不能为招商引资所取得的些许成绩而沾沾自喜，更要看到我们在招商引资理念、招商引资机制、招商引资方式等方面还存在相当大的差距。因此，在招商引资上，我们唯有更好地学习先进经验，调整发展思路，完善发展机制，发挥自身优势，才能保证招商引资取得新进展、新成绩，实现高质量、高效率。今后一段时期，我们的招商引资工作要紧盯国内知名企业，尤其是全国500强企业，以资源为依托，加快发展新兴产业。一是推进硅产业的发展。紧紧抓住*国内产业转移的机遇，加强与产业强县－江苏xx县的沟通联系，按照高起点起步、高标准建设的思路，引进强势企业、高尖技术和先进的管理手段，借助他们业已占据的市场份额和品牌优势，在我县建设生产基地。二是加快石材加工产业发展。尽快开展县境内石材资源的分布和储量普查勘探工作，摸清资源家底，进行成份测定。依托通过此次考察与福建水头镇建立的关系，引进产业龙头企业，对县内石盆沟、花南沟、芙蓉山、小泉等石材资源分布区域的资源进行开发，力求在高档玉石板材加工、大理石加工、花岗岩加工等项目上实现突破。力争到“十一五”末建成一批企业年销售收入突破亿元的产业龙头。

4、加快园区建设，筑牢工业经济的载体。园区经济代表未来经济的发展方向，江浙一些县市工业园区建设规模大、水平高、配套全，他们把工业园区作为主要经济增长点来培育，作为发展经济的重点工作来抓，使工业园区真正成为当地经济发展的“聚宝盆”、成为地方财政收入的“钱袋子”。通过考察学习，我们一定要全面提高和深化对工业园区建设重要*和紧迫*的认识。园区经济是我县经济的新载体和新高地，园区的承载能力、集约化程度提高一分，瓜州的发展空间、发展水平也随着提高一分；园区的发展步伐快一点，瓜州的经济实力就强一点。近两年，我们要集中时间和力量，加大力度，加快速度，在工业园区建设上有新的进展、新的突破，尽快变被动为主动，逐步使弱项成为强项。一是加快园区基础设施建设步伐，积极探索建立*投入、部门参与、立项争取、企业配套、市场运作的多渠道投入机制，构建聚集项目、吸引投资、整合要素的平台，真正把园区建成区域功能清晰、产业布局合理、交通便捷通畅、配套设施完善的项目孵化地。二是建立功能齐全、配套完备的综合管理及服务体系。按照精干、高效、务实的原则，实行封闭运行，稳定经费供给，明确管理职责，由相关职能部门授权管委会下设机构在园区内部代行管理权限，实行“一个窗口”承接办理制，进一步创新、理顺园区管理机制。

5、大力实施人才战略，切实增强自主创新能力。我县人才资源较为丰富，但科教、人才优势还没有充分有效地转化为创造力和生产力，不少优秀人才到异地成功创业。这种现象值得深思，亟待改变。除了要进一步强化面向经济社会发展需要的科技教育发展导向外，更要进一步下功夫优化创新创业环境。一是要加大政策引导支持力度。制定政策要解放思想，落实政策要务求到位，从而最大限度地留住、用好县内的人才和成果，更加有效地吸引、集聚县外的人才和成果。二是要促进企业真正成为技术创新的主体。大力推动创新成果向企业集中、创新政策向企业倾斜、创新人才向企业流动，使企业真正成为研发投入、创新活动、成果转化的主体。尤其要创新产学研结合的模式，充分发挥大企业和民营科技企业在自主创新中的重要作用。三是要营造更加宽松的环境。在全社会大力倡导尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造、形成崇尚创新、支持创业、鼓励成功、宽容失败的浓厚氛围。

6、强化*服务，创造最优发展环境。强化*服务，是发达地区增创综合环境优势、吸引各类人才投资创业的关键举措之一。我县要借鉴经验，善于把*强势推动变为*服务优势。一是把为发展服务的工作做实。坚定不移的坚持重点建设项目包挂责任制，对重点产业发展、重大项目建设，采取领导分工负责的办法，建立领导小组或协调小组，组成专门工作班子，实行定向扶持、跟踪服务，明确责任，一包到底。二是把为企业和基层的服务做优。强化*部门为企业服务、为基层服务的意识，树立为企业、为基层服务就是为解放社会生产力、发展先进生产力服务的观念，以更大的力度加强机关作风建设，继续深化行*批制度改革，进一步简化办事程序，提高工作效率，降低行政成本，优化政务环境，*与企业共同来应对生产成本上升的挑战，与基层共同*发展中遇到的难题。充分尊重*群众的首创精神，满腔热情地支持基层改革创新、大胆探索。加快推进强县扩权工作，不断增强基层的发展活力。

第5篇：郑州商业考察报告

为了解目前郑州市特别是金水区商业地产市场情况，明确商铺下一步推广思路，提高项目推广的针对*和有效*，对项目周边在建在售商业地产楼盘进行了市场调查，重点调查了曼哈顿广场、英协广场、建业置地广场、伟业栖岸、广汇pama、郑州国贸中心、正弘旗等十几个区域内商业地产。

通过对以上楼盘的实地市场调查，总体对区域内商业地产供销状况有初步了解，认为目前项目周边区域商业地产呈现以下几种特点：

一、区域商业供应总量较多，单体项目商业规模较大

2017年项目周边商业供应量越在50-80万﹐左右，总体市场供应量很大，并且大型商业项目较多。10万﹐大型商业项目就有三个，如郑州国贸中心总量17万﹐商业;曼哈顿广场总量16万﹐商业;建业置地广场总量10万﹐商业。英协广场、正弘旗商业总量均在4万﹐左右；未来城、首座、广汇pama、名门盛世等项目的商业地产总量也在几万﹐，这些项目的商业将近期投放市场。

区域内商业多为二层及二层以上框架建筑结构，首层层高均在4.5米以上，自由分割满足各种商业业态需要。主力商铺面积在40-300﹐之间，大型商业由于销售单价均在1万元/﹐以上，面积相对偏小，如郑州国贸中心、曼哈顿广场街区内铺多为30-70﹐；但也有地段好、大客户资源多的项目商铺面积较大，如英协广场、正弘旗面积均在200﹐以上。

二、多临市政主干道，以街区商业概念推广为主

目前在售商业项目多临市政主干道，交通便利，车流、人流量较大。由于项目临交通道路，临路规划大量的商业。总体项目推广以街区概念为主，大型商业项目如曼哈顿广场、郑州国贸中心通过造街来满足商业的量体投放。由于多为70年产权商铺并临主路口，商业价值得到充分提升。

三、商铺销售价格较高，基本接近成熟商圈市场价格

区域内临街一层商业房销售价格多在一万元/﹐以上，最高一层商铺销售价格在45000-48000元/﹐，如曼哈顿广场临金水路、郑州国贸中心临花园路商铺。金水区由于经济发展较快，商业发展繁荣，商业房需求较大，在目前房价上涨的拉动下，该区域内商铺的价格也增长很快，已基本接近市中心成熟商圈的商业房销售价格。

四、大型商业项目前期招商力度大，对销售促进效果明显

由于商业地产的盈利*，决定了商业地产是依托物业上的商业经营。所以针对大型商业项目，前期的招商工作关系着整个项目的成败。有的开发商已充分认识到招商的重要*，前期招商力度很大。如曼哈顿广场引进沃尔玛、国美电器、奥斯卡*；郑州国贸中心引进大商、家乐福；建业置地广场引进居然之家等众多实力品牌商家前期的战略合作。即消化了项目50%以上的商业面积，降低了销售压力；同时有提升了小客户购买商铺的信心，有力的促进了销售。

五、开发商自持物业、定单式开发是大型商业项目开发成功的重要保障

通过对曼哈顿、郑州国贸中心、建业置地广场的调查了解，大型商业地产项目在开发定位期已与大型商业运营商进行了沟通，并为这些商家量身定制开发物业，以优惠的租金引进品牌商家，并自持该部分商业。这样，即保障了大商业运营商的利益，增强了小购买者的信心，又最大化的提升了所售商业的销售价格，保障了开发利润的获取。

六、老客户资源在项目销售中的作用重大

商铺由于相对总价较高，并且目标客户群少，故拥有大量老客户资源的开发商在商业销售过程中相对顺利。如英协广场项目5月19日开盘至今已销售50%的商业面积，该购买客户90%为老业主及朋友购买，并存在大客户一层门面房整体购买行为；正弘旗虽然商铺面积均在240﹐以上，最大2000﹐，但由于公司有客户资源，24套商铺开盘不久以剩5套，三层由一人整体购买。以上两个项目销售人员反应，很多客户为老业主或高管朋友，商铺销售基本没有通过销售人员。

七、社区商业地产销售存在的相对滞后*

通过调查了解，针对社区所开发的商铺，由于地段相对较差，销售价格普遍较低，一层商铺价格在8000-9000元/﹐;两层商铺在7000-8000元/﹐；100﹐以下面宽大进深小的商铺销售情况较好，但200﹐以上的大商铺销售难度很大，很多现房出现空置待售。

八、商业地产的物业建筑结构对销售的影响

由于不同的商业经营对物业要求不同，特殊行业对商业地产有严格的选址限定，所以有些项目由于商铺建筑结构存在不可改造的设计缺陷，造成租售情况都不理想，如海上香颂临东明路商铺，虽是现房仍难销售，对租赁客户的经营也造成不便。

第6篇：成都重庆商业考察报告

成都、 成都、重庆商业地产 考察报告

目

录

成都、 第一部分 成都、重庆商业地产概述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2 一、成都、重庆商业地产的发展综述 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2 二、成都、重庆商业地产考察项目 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2 考察项目分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2 第二部分 考察项目分析 一、社区型商业街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2 1、骄子世纪城商业街 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 2 2、远大荷兰水街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 5 3、*水景商业街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 7 4、金*夏威夷。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 9 二、城市商业街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 10 1、锦里商业街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 10 2、春熙路商业街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 14 3、观音桥商业街。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 16 4、玉林生活广场。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 18 本案商业的启发 商业的启发。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 19 第三部分 对本案商业的启发 一、成功的商业街需要长期良好运营与沉淀 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 19 二、商业策划需前置。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 19 三、以经营的角度进行商业定位 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 19 四、建筑规划设计符合商业规律，注重细节处理 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 20 五、特*经营--商业运营不变的法宝 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 20 六、商业经营常存[变"的心态 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

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成都、 第一部分 成都、重庆商业地产概述

一、成都、重庆商业地产的发展综述 成都、

成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在 2000 多年前的西汉就有[市廛所 会"[万商之渊"的美誉。成都与同属西南重镇的重庆，在西部大开发战略的推动下，经济 、 快速发展，商业地产发展的如火如荼，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模 式的时代。 近几年，在成都、重庆两地的社区商业也在整体商业背景之下发展的有声有*，本次考 察也是有针对*的对成都社区商业进行参观和学习， 以期对本案三、 四期商业的前期策划和 日后经营提供更多的借鉴。

二、成都、重庆商业地产考察项目 成都、

1、 社区型商业街: 、 社区型商业街: 娇子世纪城商业街、远大荷兰水街、*水景商业街、金*夏威夷 2、 城市商业街: 、 城市商业街 商业街: 锦里商业步行街、玉林生活广场、春熙路商业步行街、观音桥商业步行街

第二部分 考察项目分析

一、社区型商业街 社区型 1、骄子世纪城商业街 骄子世纪城商业街

1。1 项目简介 该项目依托成都*会展中心，商业总建筑规模 35 万平方米，商业规划为[一城式" 购物天地。首期时尚天堂街区，经营面积 14 余万平方米，全长 1。5 公里，整体规划为 5 个 区域。街道两旁是 2~3 层的临街商铺，全部为轻质钢结构，建筑立面为倾斜造型，采用大面 积铝合金、塑钢门窗和玻璃幕墙。 1。2 项目分析

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开发经营效益 据了解该项目是销售型商业，商业街的一、二层已基本销售完毕，尽管三层因不易销售 而被动持有，单就经济收益而言，开发商没有太大损失，甚至可能会挣到一些钱。但从社会 效益讲，该项目是完全失败的。会展中心是一个城市的窗口，比邻如此大规模空置商业，给 城市形象带来是较大的负面影响， 从长远角度*也会因此难以将类似的综合型项目交给开 发商开发。

会展中心

商业街入口

项目住宅

项目全案策划的反思 项目全案策划的反思 全案策划的 反思这个案例可以发现，住宅开发商在规划复合型的(尤其是含有大量商业)大盘项目 时，缺乏商业经营和创新的理念，各类型物业之间缺乏良好的互动: 1) 会展中心与商业物业彼此分开， 交通动线的规划不合理， 会展人流没有很好的带动 商业。 2) 据了解会展中心的使用效率很高， 在全案规划时如果能够考虑去挖掘会展中心的最 大潜力，结合商务酒店的开发，解决商务人群的就近住宿问题，同时能给周边的餐 饮、*和零售带来了商机。

3) 该项目所在的高新开发区地广人稀，每个项目都*搞自己的社区商业很难成功， 如果该项目能够从更高的角度出发， 在用地空间较充裕的前提下， 规划服务于整个 高新区的区域型购物中心(类似上海的西郊百联) ，将周边更大范围区域的人群有

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目的*的吸引过来，将会带活整个项目的运营。 产品细节的借鉴与反思 产品细节的借鉴与反思 在对该项目宏观层面分析过后， 回到细节我们也发现该项目还是有值得我们借鉴和反思 的地方，带给我们一些思考。 1) 下沉广场 增加了商业的临街展示面，实现双首层的建筑形态。

2)

立面包装 下图为该项目商业街入口正在装修的美嘉森奥特莱斯， 金*花纹与黑*搭配的立面风格

彰显品质。

3) 空间尺度 ) 1。5 公里长的步行街，几十米的街宽，这种步行街的尺度使人望而却步，非常不好用。

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2、远大荷兰水街

2。1 项目简介 荷兰水街位于成都高新区远大风景社区，总的建筑面积有 3。8 万平米，规划定位是餐饮 *商业街，整条商业街街总共有 14 个单体构成，是典型的持有型社区风情商业街。 2。2 项目分析 商业街持有而经营不佳的 商业街持有而经营不佳的分析 1) 区域环境不成熟不足以支撑项目的定位

目前该项目周边高新区无论从居住人口， 还是企业的进驻都十分有限， 区域整体现状还 是地广人稀的， 商业发展还处于较初级的配套型商业萌芽阶段。 而该项目的规划定位是餐饮 *商业街，对于周边人口聚集度、产业密集度和区域文化背景都有着非常高的要求，结果 就是区域环境的不成熟很难对项目形成支持。 2) 建筑产品与社区类型商业经营不匹配

通过现场对荷兰水街的观察，整条商业街由 14 个 2-4 层的商业单体构成，每个建筑单 体的单层面积都在 200-300 平方米之间。但对于社区类型商业业态而言，一般只需要单层 100 平方米就足够了。因此动辄数百平方米的商业楼使最基础类的社区配套商业难以进驻， 对于一个已经入住达 1000 余户的社区而言，没有任何的社区配套进驻的确是非常遗憾的。 3) 开发商商业整合运作能力不强

该项目从落成到现在已经空置达 2 年之久， 曾经经营的一家咖啡餐吧也最终倒闭， 从中 我们可以看出该项目开发商在商业的整合运作能力方面不强，缺乏灵活的经营思路。例如: 加大对主力商户的支持力度 (我们在市调*龙湾项目时， 开发商甚至每月倒贴给主力餐饮 商户款项，以维持经营进而提升项目的口碑) ，保证主力商户的经营；灵活调整店铺面积， 围绕主力点及时引入社区配套业态，以点带面的盘活商业街

等等。

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由于开发商运营不利， 商业街长时间的空置会给项目的市场口碑带来负面影响， 更加不 利于招商工作。 商业街的建筑设计 商业街的建筑设计 荷兰水街是我们在本次考察所有社区型商业街当中建筑设计最出*的一个项目。 从整体 规划、建筑风格、节点设置、氛围包装、标识系统、园林小品特*鲜明，充满浓郁的异国情 调。 整体规划

建筑风格

标识系统

景观小品

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氛围包装

持有型商业街的空置的反思 荷兰水街是我们本次考察的社区商业街中唯一的一个开发商完全持有的项目。 但如果从 经营现状来评判，该项目显然又是一个失败的项目，从两年前落成现房以来，尽管开发商坚 持只租不售的经营策略，尽管住宅已经入住超过 1000 户，尽管整个商业街的规划和建筑格 外出彩，但到目前为止该商业街仍全部空置(仅一家酒店正在装修) 。残酷的事实再一次提 醒我们: 社区型商业街的运营除去经营模式和建筑规划以外， 社区商业自身驱动能力的不足， 对周边大环境的依赖、 业态种类的局限和限制、 开发商整合商业资源的能力等等都是要深入 考虑的。

3、*水景商业街

3。1 项目简介 成都*片区， 是依托*遗址规划的集中居住区及商业区。 *水景商业街位于是典

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型的社区商业街，商业完全销售并且已经投入使用，对于本案有很强的比较和借鉴意义，我 们能够真实的看到销售型社区商业街的实际经营状况。 3。2 项目分析 销售型社区商业街的经营现状 销售型社区商业街的经营现状 该项目已经投入使用，目前已进驻的业态类型包括:茶楼茶馆(4-5 家) 、便利店、银 行、书店、按摩、美容美发、房屋中介、*、专卖店等。从中不难发现:社区商业街尽管 具有[街"的形态但不具备一条商业的[魂" ，它所涵盖的业态内容仍是以服务于社区的配 套*商业为主，消费客群的单一和消费目的*较强，使各类业态缺乏互动，令社区商业街没 有[逛"的乐趣，更难有对外的辐射能力。此外，由于销售型的社区商业街业权分散，缺乏 统一的管理，已经导致商业街的整体环境日趋开始恶化，与该项目的住宅形象反差巨大。 商业街内部现状

住宅销售中心和商业街入口

商业街氛围营造 尽管该项目商业是出售的，但开发商在商业的包装和氛围营造方面还是下一定的功夫， 为业主营造一处舒适的休闲空间。

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4、金*夏威夷

4。1 项目介绍 金*夏威夷商业步行街， 位于成都市西大街与长顺街交汇处。 项目的主题定位是一个具 有夏威夷浪漫风情的情景式开

放型商业步行街，业态以餐饮、休闲、服务为主。该项目依托 的住宅项目为小户型商住公寓，全部商业已经全部销售。 4。2 项目分析

销售型社区商业的经营现状 与*水景商业街类似，该项目已经投入使用，进驻的业态类型包括:餐饮(10 余家) 、 便利店、银行、网吧、房屋中介、专卖店等。业权分散后小业主的招商结果仍是服务于社区 的配套*商业，只不过金*夏威夷餐饮业的比重更为突出。由于餐饮业比较丰富，使该项目 人气很旺，吸引大量周边居民前来消费。

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目的*餐饮消费对社区商业街的促进 金*夏威夷的业态中餐饮比重较大， 既有大型旗舰餐饮欧湖岛海鲜酒楼、 川江号子火锅， 又有成都本地的串串香、龙抄手，种类十分丰富。餐饮种类的丰富和集中，带给项目大量的 人流，同时带来了很多衍生消费，对周边业态形成消费支持，使整个项目的人气非常旺。 社区商业与住宅的关系 前面对该项目的住宅物业进行了说明， 由于小户型商住公寓带来的是大量的投资、 办公 和暂居的人群，对居住品质的要求不高，因此住宅和商业没有太强的对立，这一点十分类似 *的现代城， 但前提是牺牲住宅的居住品质。 有下图可以清晰的看到商业与住宅距离非常 近，大量的霓虹灯店招对居住品质的影响很大。

二、城市商业街 1、锦里商业街

1。1 项目简介 锦里是西蜀历史上最古老、 最 具有商业气息的街道之一， 早在秦 汉、 三国时期便闻名全国。 依托武 候祠景区， 它已经成为成都首座以 传统川西古镇为建筑风格的旅游 休闲街区。 街区全长 350 余米， 集 纳了川茶、川菜、川酒、川戏和蜀 锦等古蜀文化，同时又融入了紧跟时尚潮流的零售(天堂眼) 、酒吧、餐吧等，业态组合: 餐饮 16%、零售 56%、休闲* 18%、其他 10%，租金水平为*币 60-100 元/平米·月。 在锦里令人既可享尽原汁原味的四川滋味，又能在彻夜辉煌的酒吧里感受时空变换的神奇。

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自 2004 年 10 月 31 日开街至今，锦里已接待游客 300 万人次。 1。2 项目分析 良好的产业依托 1)产业互补: )产业互补: 锦里在很大程度上弥补了武侯祠作为文物景点在满足游客全方位需求上的先天不足， 为 这个三国圣地增加了新的活力，形成了商业与旅游业的互动与互补 2)历史文化: )历史文化: 三国文化是成都悠久历史文化中非常重要的代表， 而武候祠恰恰是三国文化的一个具象 载体。锦里的出现，是恰如其分地承载了成都的历史传统文化价值。 3)消费人流: )消费人流: 每年到武侯祠参观的游客多达百万以上，每年的门

票收入将近 3000 万元，70%左右是 外地游客，其中以日本、韩国、东南亚国家为主的外国游客大约有 10 万左右，本地游客占 30%左右，光是旅游人群就已经相当可观了。 合理的建筑规划 1)整体建筑风格: )整体建筑风格: 锦里以[三国文化"为主题，体现汉风的古建筑风格，建筑*彩总体上以青黑、灰白、 木黄为主*，整体上具有亲切热闹的平民化风格。

2)规划布局: )规划布局: 从平面布局上看， 它仍属于基本的哑铃式布局， 即步行街-广场-步行街-广场--整 体呈线状发展，通过面(广场或庭院)来点缀线(步行街) ，以完成整体商业空间的营造。 3)空间尺度: )空间尺度: 街宽(3-4 米)与楼高之比接近 1/2，街宽与开间之比接近 1。如此的建筑尺度产生了古 典式方正构图和韵律的统一美，围合感较强，给人舒适、亲切的感受。 4)户外空间的利用: )户外空间的利用:

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利用户外座椅既迎合成都人的消费习惯，又营造良好的休闲街区气氛。

5)小品点缀: )小品点缀: 牌坊、碑碣、笮桥、假山、三国文化墙、文臣廊、戏台系列建筑和小品、绿化等营造出 了一段观赏*较强古文化气息浓郁的空间环境。

商业运营理念 首先是*参与锦里的开发，保持产权的统一，为后期的经营管理奠定了良好的基础。 在业态规划方面，除了兼顾餐饮、零售、休闲*的全方位需求以外，店店风格不趋同，防 止同质恶*竞争的发生。在古典的建筑风格下，引入相对现代的商业业态(酒吧、餐吧等) ， 成为吸引本地消费的关键，使[锦里商业街"不仅仅是一个旅游产业的附属产品，而成为本 地消费的亮点。 其次对于部分充分体现蜀韵蜀风的宝贵商家采取保护*措施， 聘请民间手工 艺人，营造传统街市的效果。不定期的活动配合，如戏台、中秋活动等。以上的种种举措， 使锦里能够时刻的保持勃勃的生机，层出不穷的新鲜感，使锦里充满吸引力。

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公益活动

民间手工艺人

统一的 vi 标识系统 漫步在锦里街中，我们发现整条商业街的 vi 系统非常统一，并且应用范围极广，阳伞、 果皮箱、垃圾桶、街灯、广示牌都独具匠心的告诉游客:这里是锦里。整个商业街的氛围被 进一步烘托，与建筑风格高度统一。

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仍存在的问题 首先在建筑方面锦里的建筑风格主要为明清风格， 与三国文化主题略显错位。 入口处的 商业展示面不足，商业气氛受到影响；在业态规划方面业态比例中零售的比例过大，且零售 的形式相对单一，大部分只是单纯的展卖商品，业态布局上将餐饮、

零售、休闲、*几乎 完全划分开，不利于业态之间的互动；商户的引进方面略显薄弱，缺少品牌商户的进驻；最 后经营管理还不完全到位， 本地客群聚集的夜间消费时段， 入口区域的零售商店大都已经关 门歇业，影响商业氛围的对外感染力。

2、春熙路商业街

2。1 项目简介 春熙路地区是指成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星 路以西的范围及临街区域，面积约 20 公顷，王府井、太平洋、伊藤洋华堂、群光广场、伊 势丹、百盛的比肩林立使春熙路充满时尚、活力。作为成都最繁华的商业街，春熙路不仅历 来是成都人休闲消费的重要去处， 还传承着这座城市独特的文化气质， 成都人对于这条百年 老街的具有极深的感情。 春熙路在现代商业和城市文脉的叠加中， 成为一件精巧的公共艺术作品。 无论坐在街边 装修考究的咖啡店还是玩赏路面的掠影浮雕； 无论是在商场购物还是在水幕墙下留影， 环境 优美的步行街都给人赏心悦目的感觉。

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2。2 项目分析 本地消费与观光旅游 尽管春熙路是西南地区最著名的商业街， 但不同于王府井主要以外地旅游客为主力消费 群，来春熙路消费的成都本地人丝毫不少于外来旅游者，正是由于本地消费者的认可，使春 熙路的经营能够持续的繁荣兴旺。 将本地消费与旅游观光消相结合， 能够弱化纯旅游型商业 街对于旅游的季节周期*变化， 旅游消费时间段不固定甚至相关旅游政策的影响。 本地消费 是一个商业街保持活力的基础，本地消费者的挑剔也是检验商业街运营管理的试金石。 特*商户新鲜感受 漫步在春熙路街头，除去各类的购物中心和百货店，时常会出现一些极具特*的商户， 仿佛一粒粒的珍珠散落、点缀在其中，使人们在逛街中体验到了更多的新鲜和乐趣。有的是 利用街心公园改造的咖啡屋、 有的将街道隔离带改造成为西餐厅、 还有将店铺掩映在竹林中 等等，正是这些特*的商铺存在，使春熙路永远不缺乏新鲜和刺激。

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经营管理上的不断调整与尝试 经营管理上的不断调整与尝试 消费者的习惯是易变和挑剔的， 为了迎合消费者的口味， 商业街的经营管理是要有变化 的， 本次春熙路的考察让我们看到了管理者是在努力进行一些大胆的尝试， 比如对老建筑进 行改造包装，增加商业建筑的丰富*，营造宜古宜今的购物体验，有些局部的细节仿佛是向 上海新天地致敬。

3、观音桥商业街

3。1 项目简介 观音桥地处重庆江北区中心区域，历来是重庆市主城区五大商圈之一。商圈规划面积 5。08 平方公里，核心区域 0

。65 平方公里，步行街全长近 3000 米，拥有城市景观公共面积 20 万平方米，商圈分为商业购物金融区、市场贸易区、餐饮服务居住区、休闲*文化区等四 大功能分区。观音桥商圈日均客流量为 20-30 万人次，节假日及黄金周达到 50-80 万人次。 3。2 项目分析 现代化的交通组织 观音桥商业街区实施成都夜巴黎"的主题定位十分匹配，在 音乐房子和空瓶子等有鲜明特*的龙头商户带动下，大量的酒吧、餐厅和 ktv 形成很强的 聚集互动效应，可以说[特*经营"是玉林生活广场成功的关键。

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项目商业的启发 第三部分 对项目商业的启发

一、成功的商业街需要长期良好运营与沉淀 成功的商业街需要长期良好运营与沉淀 商业街

纵观绝大多数相对成功的商业街， 要么是有深厚的历史沉淀， 如王府井、 前门、 春熙路； 要么具有的产业环境依托，如锦里、三里屯。原因就在于商业街是商贸活动发展高度集中的 体现和沉淀，每个成功商业街无不是在历史、文化、产业、环境的影响下经过长期的时间而 形成。反观望京只有 10 年的历史，区域的产业因素对商业的贡献有限，因此对于本案商业 而言，项目的商业定位应当归于理*，期望不能过高。

二 、商业策划需前置

很多开发商因对商业的开发运做不了解， 通常的做法就是将商业的策划和设计甩到最后 进行， 优先其他类型的物业， 前期占用了较多的用地指标。 这样使得在进入到商业策划阶段， 出现很多的限制条件，给商业的运做增加较大的难度。此时找*的机构也于事无补，因为 在初期已经丧失全案统筹策划的最好时机。 因此对于本案而言在未来项目地块的开发， 应将商业策划前置， 放到同其他物业同等重 要的地位，注重各类物业间的互动。

三、以经营的角度进行商业定位 以经营的角度进行商业定位 的角度进行商业

目前本案的商业面临定位的问题， 如何进行定位一直是困扰我们的问题之一! 通过此次 考察我们也有了一些感受:在项目定位时除了要考虑周边商圈、市场供需、竞争环境、消费 者因素、商户因素以外。我们要以运营商的角度站在运营的层面，通过动态时间因素、商户 单体的盈利模式、 商业街整体的运营思路、 运营商-投资者-商户-消费者多维的关系研究来进 行系统定位策划。 此次考察的成果之一就是寻找到了更多影响商业定位和经营的因素， 在系统策划系统定 位的过程中，能够将问题考虑得更全面、更具体，避免因考虑问题落项导致后期可能出现问 题。

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四、建筑规划设计符合商业规律，注重细节处理 建筑规划设计符合商业规律，

以锦里商业街为例， 它的平面布局属于基本的哑铃式布局， 即步行街-广场-步行街- 广场--整体呈线状发展，通过面(广场或庭院)来点缀线(步行街) ，以完成整体商业空 间的营造。 这里所谓的商业空间营造其实是对消费者购物时行为和心理研究的结果， 通过建 筑上点和

面的变化给消费者视觉上不断的变化和惊喜， 消除消费者的逛街疲劳感， 延长购物 时间创造更多的消费业绩。 因此本案商业在进行规划设计时，在配合业态规划的同时，要更多的从消费者的行为 和心理角度出发，给商业的经营打下良好的基础。 细节的处理还要真正的商户从使用者的角度进行设计，下图中雨水管的预先地埋和燃 气阀门的外置给我们留下了非常深刻的印象，都是我们以前没有仔细考虑而吃过亏的。

五、特*经营--商业运营不变的法宝 特*经营--商业运营不变的法宝 --

在考察过程中我们发现特*经营是成都、 重庆成熟商业项目显著的特点， 无论是成熟商 业区的某一段特*区域， 还是某个商业项目的特*商户， 特*经营都能够给所在的商业项目 带来新的关注、慕名而来的消费者和大量的衍生消费，以玉林生活广场为例，因为音乐房子 (超女张靓颖成名前的驻唱地)得缘故，吸引大量目的*消费者喝观光者，同时带活了整个 商业项目其他的酒吧、ktv 和餐厅。 因此对于本案而言，可以在特*经营方面进行更多的思考，特*经营包含有很多范畴: 经营定位的特*差异化、特*的业态规划和商户选择、商业氛围包装的特*化等等，通过特 *经营的经营管理， 吸引更多的目的*消费， 带动周边业态的衍生消费使商业街更加活力十 足。

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六、商业经营常存[变"的心态 商业经营常存[

我们在考察中看到众多的商业项目都在进行各式的变化，有的在进行业态的调整重规 划、有的对建筑本身进行改造翻新、还有的对周边道路交通系统进行完善等等。可见，即便 是成熟、 成功的商业项目为了更好的迎合消费者的需求都在不断在进行调整。 因此本案商业 无论是在目前的策划招商阶段，还是在日后的经营过程中，都需要时刻保持对市场的敏感， 及时的调整自己的策略，才能立于不败之地。

2007 年 8 月

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